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リフォームする物件の選び方

物件選び

神戸市内・明石市内の不動産物件でいいなと思った中古物件を見つけても、家の中が古くて汚いと、どうしても購入意欲が下がってしまいます。そして、中古物件を探す多くの人が始めての経験で、「やっぱり新築にしておこうか・・」と考えてしまいます。

しかしそれは非常にもったいない話なのです。

まず、覚えていていただきたいことは、中古物件の古くとてもイヤな部分は、ほとんどの場合リフォームで新築同様になると言うことです。その上、新築とは違い自分のこだわりも反映できるので新築以上の満足度があります。

初めて物件探しをスタートするにあたり、中古物件選びについて知ってほしいことをご紹介します。

中古物件探し+リフォームで覚えておきたいこと

  • 立地・日当たり・風通し・見晴らしなどの条件が合うものを探すことにまず集中する。
  • 同じ立地・同じ面積なら、新築よりも3割~5割程度安い。
  • リフォームをする前提で予算を組んでおけば、使い勝手やデザインなどは自分の思うままになる。古さへの不安は、リフォームで解消できる。
つまり立地など絶対変えることができない条件以外は
リフォームでカバーすれば良いという事!

中古物件選びの基準と難易度

構造リフォーム金額の目安

マンションの場合、建てられた時代によって傾向があります。その時代の特徴を知っておくことは物件探しに役立ちます。

  • 1975~1982

    大量生産時代
    古いものは安いが、今の暮らしに合うとは限らない。
    • 旧耐震基準で建築されている。
    • 給水管の主流は、赤水の原因になる亜鉛メッキ銅管。
    • 電気容量は、30アンペア、ガスの給湯能力は8~10号と現在の暮らしでは足りない。
    • コンセント・テレビ端子が現在より少ない。
    • 上下階のコンクリートの厚さが120mmと薄い。
  • 1983~1987

    商品企画競争時代
    基本性能が向上。古いので価格も安い。
    • 新耐震基準で建築されている。
    • 給水管は、塩化ビニールライニング銅管が普及したことで耐久性が向上。
    • ガスは、13号16号も増えるが現在の暮らしではまだ足りない。
    • 上下階のコンクリートの厚さに150mmが出始める。
  • 1988~1991

    マンションバブル時代
    都心に高級マンションの建設ラッシュ。
    • 都心に外観・エントランス等に天然大理石・御影石など高級素材を使用したマンションが多数建設される。
    • 価格高騰のあおりを受けたファミリータイプは、郊外に大量供給された。
  • 1992~1994

    抑制時代
    バブル崩壊の影響により建設数を抑制。
    • 地価の大幅下落
    • バブルの崩壊により販売不振になり、販売戸数が減少。
    • 面積を狭くし価格を下げる傾向が強まる。
  • 1995~2000

    マンションブーム到来
    基本性能・居住性が大幅向上。
    • 給水管は、錆や腐食のトラブルが少なくなり交換しやすい物が一般化する。
    • 上下階のコンクリートの厚さが180mmの物も出始める。
    • オートロック・宅配ボックス・フローリングが一般化する。
    • 電気容量は50アンペア、ガスの給湯能力も1990年以降24号が普及し始める。
  • 2001~2006

    基本性能向上時代
    基本性能がどれも高い。
    • タワーマンションや300戸以上のメガマンションが急増する。
    • 電気容量は50~60アンペア、ガスの給湯能力は24号の物が普及する。
    • 二重底・二重天井が普及する。上下階のコンクリートの厚さも180mmが普及。
    • キッチンにIHクッキングヒーター・食器洗浄乾燥機などが普及。
    • 柱や梁の少ない工法が一般化し、ゆったりとした間取りの物が増加する。
  • 2007~

    販売不振時代
    価格上昇・景気低迷で売れ行きが悪化。
    • 地価上昇と建設コストの上昇等によりマンションの価格が急上昇する。
    • 今後、抑制時代のように住戸面積を狭くしたり、グレードを下げる等の対策で販売価格を下げたマンションが供給されると思われる。

地区年数とこだわりで見る物件選びの難易度

中古物件の価格は、築年数が古いものほど安くなる傾向があります。安いものにはそれなりに理由もあり、購入を検討するときにチェックすべき項目が増えてきます。築年数と物件選びの難易度を比較してみました。

地区年数とこだわりで見る物件選びの難易度
ONE POINT

築浅マンション選びの基準は、2000年以降

基本性能のアップ基準は、2000年以降に建ってるかどうか

2000年の住宅品質確保促進施工法

正式名称は「住宅の品質確保の促進等に関する法律」質の高い住宅を選びやすく、取得後も安心して住める事を目的に施行された法律。品確法と略称で呼ばれることが多い。

この法律の柱は3つ。1.住宅性能表示、2.新築住宅の基本構造部分の瑕疵担保責任の10年間義務化、3.トラブルを迅速に解決するための指定住宅紛争処理機関整備等がポイント。

2002年の中古住宅の性能表示制度開始

住宅性能表示制度のスタート時には新築住宅だけが対象だったが、中古住宅を対象とした性能表示制度も開始。

中古住宅では、新築住宅と共通項目に加え、目視等による現状検査(劣化など)も項目としてあげられている。

価格を考えると築15年程度の物件もオススメ築年数が古い物件は、リフォームスタッフと同行するのが良いでしょう。

プロがチェックする中古物件のポイント

物件は、百聞は一見如かず!です。まずは、気になった物件は現地チェックが欠かせません。
その時に、プロの目線で見ることで沢山の物件から、納得の物件が見つかります。
そのチェックポイントをご紹介します。

共用部分のチェック

  • チラシなどが散らかっていないか?
  • 掃除は行き届いているか?
  • メンテナンスがきちんとされているか?
  • 管理事務所の対応はどうか?
  • リフォームに対する管理規約はどうか?
  • 大規模修繕の履歴や計画があるか?

住居の基本性能

  • 電気配線は単相3線式か?
  • 分電盤の容量はいくらか?(40A以上が望ましい)
  • 給湯器の配管径はいくらか?
  • 水の勢いはどうか?
  • 排水の流れはどうか?
  • トイレ、洗面室に換気扇がついているか?
  • 各部屋にエアコンを設置できるか?
  • 壁や床の下地と仕上げ方法はどうなっているか?
  • 過去に水漏れなどはなかったか?
どうでしょうか?すぐにでもチェックできることもあるかと思います。
もちろんご自分で難しいなと思われることはリスタにお任せ下さい。
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