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リフォームのポイント|リスタは神戸の不動産情報が満載です!

リフォームのポイント

リフォームして物件を売りたい人に絶対役に立つ情報満載!具体的事例と心構えを分かりやすくお伝え!

1リフォームして売るべきかの判断

さて、あなたが売却しようとしている物件はどちらに最適でしょうか?

売主買主の両方の希望に沿ったリフォーム提案・売買提案ができれば、双方が無駄な費用をかけずに済みます。その分、買主は安く買うことができ、売主の手元にも金額が大きくなります。

リフォームプランまでを検討し最適な価格を決定することが弊社の仕事です。これは、リフォーム工事、年間1000件以上実績がある弊社だからできることです。そしてこの提案力が売主買主ともに幸せになる不動産売買の秘訣です。

立地・価格・売却時点の物件の状態を見て、どのような売却プランを立てるか検討します。

2リフォーム+売却が成功する訳

リフレッシュリフォームで変わる物件の印象

清潔さUPとしっかりしたメンテナンスが買主に安心感を与えます。
クロス張替え・ハウスクリーニングの工事だけでも印象が全く違います。

コストを抑えた内装リフォームは費用対効果抜群です!

買主のチェックポイント別リフォーム施工事例

CHECK1内外装が適度に維持されているか?
状態 雨漏り・シロアリ・外壁の汚れ・内装の汚れ
対策 シロアリ調査・雨漏り調査・外壁高圧洗浄・クロス張替え・床工事・ハウスクリーニング
CHECK2水周りは清潔か?
状態 水漏れ・カビ・油汚れ
対策 設備廻り交換・ハウスクリーニング
CHECK3収納スペースが整理されているか?
状態 収納スペース不足・デットスペースが多い
対策 収納部屋・間取り変更・整理整頓アドバイス
CHECK4良い匂い、空気環境がよいか?
状態 ペットのにおい・タバコのにおい・空気の流れが悪い・開けにくい窓(防犯や視線が気になる)
対策 クロス張替え(消臭壁紙)・ハウスクリーニング・窓工事

リスタで不動産の査定+リフレッシュリフォーム=納得売却

最終的な決め手は「第一印象が良いこと」と
「大切に住まれてきたことが感じられること」

高い買い物ですから、買主は非常に保守的になります。不動産物件には同じものが一つもありませんし、中古物件はデータだけではわからないことあるのも事実です。物件の比較は非常に難しいなか、買主は最終的に何に納得して物件の購入を決めるのでしょうか?

実はその答えは、「第一印象が良いこと」と「大切に住まれてきたことが感じられること」です。

その決め手の部分をしっかりと買主にお伝えするために、弊社では、売却前のリフレッシュリフォームと最低限の住宅メンテナンスリフォームをご提案しております。「不良箇所のメンテナンスをきちんと行い、きれいに見せる。」ことを行っている隠し事のない物件が、納得価格で売れる物件です。

もちろん、リフォームには費用がかかります。その費用に見合った売却価格にならなければ意味がありません。弊社が売却前に費用をかけてまでリフォームをおすすめできる一つの理由には、「工事費が神戸一安い」自社のリフォームがあります。

物件が売れるかどうかは他物件との比較勝負!

もちろん「費用をかけずに売りたい」「時間をかけて売りたい」という場合もあります。最終的にはお客様のご判断ですので、その場合はご要望どおりに進めてまいります。

ただ一ついえることは、物件を探されているお客様は、同エリアでいくつかの候補物件を見学し予算と相談しながら検討されています。当然、物件が売れるかどうかは他物件との比較勝負となってきます。

そこで弊社では、勝てる物件になるために必要なアドバイスを総合的に行ってまいりますのでまずは、お気軽にご相談ください。リスタ不動産の査定+リフレッシュリフォーム=納得売却

既存住宅の性能評価項目について

住宅性能評価とは
住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)に基づいて国が定めた共通の基準で専門機関が審査し、評価します。家に関する詳しい知識がない人でも、簡単に家の性能を比較検討することができる制度が住宅性能表示制度です。

住宅の性能(品質)に関する項目は以下の7分野(21項目)です。

  1. 地震に対する強さ(構造の安定)

    地震などが起きた時の倒壊のしにくさや損傷の受けにくさを評価します。等級が高いほど地震などに対して強いことを意味します。等級1でも、建築基準法をクリアしたレベルが等級1となります。このほかにも、強風や大雪に対する強さに関する評価もあります。

  2. 火災に対する安全性

    住宅の中で火事が起きたときに、安全に避難できるための、燃え広がりにくさや避難のしやすさ、隣の住宅が火事のときの延焼のしにくさなどを評価します。

  3. 配管の清掃や取替えのしやすさ

    水道管やガス管、排水管点検や清掃のしやすさ、万一故障した場合の取り替えのしやすさなどを評価します。等級が高いほど配管の清掃や取り替えがしやすいことを意味します。

  4. シックハウス対策・換気

    空気中のホルムアルデヒド等の化学物質の濃度などを測定します。また、住宅の中で健康に暮らすためには適切な換気が必要なので、どのような換気設備が整えられているかについても評価します。

  5. 窓の面積(光・視環境)

    東西南北及び上方の5方向について、窓がどのくらいの大きさで設けられているのかを評価します。

  6. 高齢者や障害者への配慮

    高齢者や障害者などが暮らしやすいよう、出入り口の段差をなくしたり、階段の勾配を緩くしたりというような配慮がどの程度されているかを評価します。

  7. 防犯対策

    外部開口部(ドアや窓など)について、防犯上有効な建物部品や雨戸等が設置されているかの侵入防止対策を評価します。まだまだ認知度が低く、既存住宅性能評価を受けている物件は稀ですが、この機に売主と共同して性能評価を受けるということも良いと思います。客観的な評価を受けて、売主・買主双方とも納得の上で取引できるということは大きなメリットではないでしょうか。

3買い物の希望通りの物件に

物件が高く売れるという意味は「手元に一円でも多く現金が残ること」です。それには、「費用に見合うを投資を行うか、無駄な費用をかけない」かのどちらかの対策が必要です。物件を高く売るには、買う人の気持ちになって考えることが大事です。

物件を探されている方の多くは住み替え先のためです。マイホームとして中古物件を探されている方にはどんなタイプがあるのでしょうか?

購入希望のお客様のタイプ

  • 1. 新築マンションを買うように、そのまま住めるきれいな中古物件を探しているお客様。
  • 2. 注文住宅を買うように、自分で好きなように家をつくりたいお客様。

1.2.それぞれに探されている物件に差がありますから、
物件の特徴を掴み、リフォームをすべきかを含め売却価格を検討していくことが売却成功への王道です。

新築マンションを買うように、
そのまま住めるきれいな中古物件
を探しているお客様

1の「新築マンションを買うように、そのまま住めるきれいな中古物件を探しているお客様」の場合は、お子様がおられる家族などが多く、一般的なファミリータイプの間取りであれば、学区などで決断されることがあります。

場合は、設備やクロス、外壁など全面リフォームを検討します。

注文住宅を買うように、
自分で好きなように家をつくりたいお客様

2の「注文住宅を買うように、自分で好きなように家をつくりたいお客様」の場合は、建物自体が個性的などの場合が多く、買主自身が大規模リフォーム・リノベーションを前提として物件を見ています。

その場合は、売却前のリフォームは、ほとんど無駄になってしまいますので、ハウスクリーニング等簡易なお手入れだけに済ませ、できるだけ費用をかけずに売却を目指します。

売却前リフォームのすすめ

物件が売れる理由を一言でいえば、「価格が適正であること」だと言えます。それは、物件の情報がきっちりと開示され、買主がその内容に対しての価格に納得するということです。

不動産物件の評価は、多数の参加者がいる不動産市場で需要と供給の関係から市場価格がが形成されていますので、地域ごとにある程度の価格に落ち着きます。

この価格の根拠はデータとして分かるものが中心で、立地と物件の性能になります。物件の性能については、平成14年8月に既存住宅(中古住宅)を対象とした性能表示制度についての基準が役立ちますので参考にしてください。

既存住宅の住宅性能表示制度ガイド

1.住宅性能表示制度は法律に基づく制度です

住宅性能表示制度は、良質な住宅を安心して取得できる市場を形成するためにつくられた住宅品確法に基づく制度です。

  • 住宅品確法の3本柱のひとつです

2.「安心」が何よりです

検査・評価は、国土交通大臣に登録を行った、登録住宅性能評価機関(以下「評価機関」といいます)に所属する評価員が行います。評価員とは、建築士等であって所定の講習を修め登録を受けた者です。

  • 第三者機関の評価員が性能をチェックするので安心
  • 万一のトラブルにも専門機関が対応してくれるので安心
  • 既存住宅保証制度にも活用できます

3.現況と性能を評価します

現況検査では、外壁などに生じている「ひび割れ」や床の「傾き」、壁や天井の「漏水等のあと」などについて検査を行います(部位等・事象別の判定)。

  • 住まいの劣化や不具合が分かります
  • 住まいの性能が分かります

4.住宅の「売買」や「リフォーム」に役立ちます

既存住宅の住宅性能表示制度は、既存住宅売買の当事者間で物件情報を共有化し、契約の透明化と円滑化を目的の一つとしています。

  • 安心・納得して既存住宅の売買ができます
  • 適切な維持管理や修繕・リフォームに役立ちます
  • 制度ご利用上の注意点

5.全国の評価機関にご相談ください

評価機関は全国にありますから、その中から既存住宅の性能評価を行うことができる機関を選んで下さい。評価機関のご紹介は次の場所で行っています。

  • お申し込みは評価機関へ
  • すべての住宅が対象です
  • 申し込みはだれでも可能です
  • 制度ご利用の流れ

6.共同住宅の場合は管理組合などと相談してください

マンションなどの共同住宅では、共用部分があるため、住戸の所有者だけでは評価申請のための準備は進められません。分譲マンションの場合は、管理組合に相談してください。

  • 住戸部分と住棟部分の2つの評価が必要です
  • 共用部分の評価結果には有効期限があります
  • 適切な維持管理に関する計画等とは

7.現況検査の概要

建物の構造(木造、鉄筋コンクリート造など)によって異なる場合がありますが、木造一戸建ての場合は、下図の部位を検査します(図中の番号は、共同住宅も含めた通し番号なので、・など、一戸建てでは無い番号もあります)。

  • 現況検査の方法
  • 一戸建て住宅の検査対象
  • 共同住宅の検査対象
  • 部位等・事象別の判定の見方
  • 総合判定の見方
  • 特定現況検査(腐朽・蟻害)の方法と評価内容

8.個別性能評価の概要

既存住宅の場合、新築住宅を対象とした性能表示事項(10分野32項目)のうち、劣化事象等による影響を何らかの形で反映でき技術的に信頼度をもって評価が可能な項目に限定して7分野27項目と、既存住宅のみを対象とした2項目が設定されています。

  • 個別性能に関することにおける性能表示項目について

9.「部位等・事例別の判定」の部位別解説

ここでは、基礎コンクリートの劣化によって起こる事象や、放置した場合に不具合を生じることが想定される事象について検査します。

  • 「部位等・事例別の判定」の部位別解説です

10.総合判定の対象となる特定劣化事象

  • 一戸建ての特定劣化事象
  • 適切な維持管理計画等が認められる場合の共同住宅の特定劣化事象等
  • 適切な維持管理計画等が認められない場合の共同住宅の特定劣化事象等

11.既存住宅における性能表示項目の解説

住宅は、地震、暴風、積雪などの様々な力の影響を受けることがあります。これらの力の影響が大きくなると、建物は、次第に損傷したり、最後には壊れたりすることがあります。

  • 地震などに対する強さ(構造の安定)
  • 火災に対する安全性(火災時の安全)
  • 配管の清掃や補修のしやすさ、更新対策(維持管理・更新への配慮)
  • シックハウス対策・換気(空気環境)
  • 窓の面積(光・視環境)
  • 高齢者や障害者への配慮(高齢者等への配慮)
  • 防犯対策
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