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古家付き土地|リスタは神戸の不動産情報が満載です!

神戸・明石の古家付き土地の購入・売却

神戸・明石には、築30年以上の一戸建て住宅が多数存在します。物件売却時に、古家をそのままにして売却するか、解体して更地にし土地として売却するかのどちらがよいのでしょうか?また古家付きで売却をおこなっているがなかなか売れない場合、対策はあるのでしょうか?そのあたりの知りたい部分を法律・税制を中心にお伝えします!

築年数の古い物件の購入・売却での売主・買主の一番の悩み…

それは

リフォームして住む?OR解体する?です。

実際物件の状態や、買主様の考え方によってかわります。

その決断をする前に、

法律や税制など、見落としがちな判断の材料をまとめておさらい!

古家を解体するかどうかは、こんなところに影響します!

家を解体すると、固定資産税が跳ね上がる。

住宅用地の固定資産税には特例措置があります。住宅が建つ200m²までの敷地では、固定資産税が、6分の1になり、200m²を超えた部分については3分の1となります。

この特例措置は、神戸・明石市でも適用されます。これは、空き家であっても適用されます。

つまり、家を解体し更地にして売りだしてから売れるまでの間、固定資産税の負担が、かなり高くなります

固定資産税は、毎年1月1日の土地の現況を見て判断を行います。注文住宅を建てる予定の買主様も注意が必要です。

解体費を物件売却前に負担しなければならない。

親が介護施設などに入居した結果、空き家となった場合に処分方法、活用方法が決まらず進まないこともあります。

人が住まなくなった家は、劣化の進みが速くなります。また、台風の時に、屋根が飛んだり、ガラスが割れたりするなどが発生した場合、その修繕費の負担も問題に。

また、売却する前の解体工事は、100万程度の費用がかかる場合もあるため、したくてもできない場合もあります。神戸・明石市内でもそのような物件は多数存在すると思われます。

解体しない場合の問題点も判断材料に

瑕疵担保の問題

売却時に、家をそのままにしておく売主のデメリットは、売却時に瑕疵担保責任を負う可能性があることです。

瑕疵担保責任とは、物件の見えない部分の欠陥について、売主が一定の期間責任を負うことです。

賃貸に出すことは賢明か

古家を賃貸として貸し出す場合、内部を片付け、リフォームを行うことが多いと思われます。借り手がいるのか、リフォーム費の回収ができるのかという不安を抱えながら、賃収入が発生する前に支出をするという負担がネックになります。

また、一旦賃貸をスタートさせると、自分の好きなタイミングで退去してもらうことは難しくなります。定期借家法により、一定期間で退去するこを入居前から決めておく事もできますが、そのような条件は、やはり借り主からは敬遠されます。

また、収益物件としての売却の場合、入居者付の物件は、一般的に安くなる場合が多いです。この判断は、神戸・明石市内の不動産とリフォームを総合的に提案してもらえるプロに相談するほうがよいでしょう。

買主にとって古家付住宅

誰の負担で、いつ解体するか

買主として一番気になることは、新築を建てる前提で土地を探している場合なら、解体費の負担物件です。

リフォームして住んでも良いかと思っている場合には、リフォーム費用とそれをかけるだけの価値があるかという判断を行うことです。

その判断のため、幾らかかるのか知りたいということで、神戸、明石市内の解体・リフォーム工事について物件購入前にお問い合わせをいただくこともあります。解体費を売主が負担する場合、その費用を物件代金が上乗せになる場合があります。

契約時に、解体の費用負担と時期については、必ず決めておきましょう。税制面でみると、固定資産税不動産取得税の特例措置があるため、買主にとっては、古家はあったほうがメリットのほうが多いかもしれません。

古家付き住宅の落とし穴

再建築不可物件とは現在、家が建っているからといって、次も同様に家が建てられるとは限らないことです。理由は、古家が建った当時の法律では合法であったが、現在の法律では違法となっている場合、建て替える場合には、今の法律に対応する家しか建てることができないからです。

問題になりやすいのが、接道の問題です。家を建てるには、最低2m以上接道していなければならないため、接道が認められない場合、その土地には家が建てられないことになります。逆に、それを前提に、格安で売買される古家付き土地もありますが、古家付きの土地を購入する場合には、法理関係に十分注意しましょう。

リフォームして住むという選択肢

古い物件でも、躯体がしっかりしていれば、大規模リフォームで建て替えを行わなくても住める場合もあります。その見極めの重点部分は、床下の状態、屋根の状態、基礎のひび割れ、家の傾きなどです。

建物については、神戸・明石市でも、ローンの担保としての価値はほとんどないと考えておくほうが無難です。ただ、中古住宅の流通がもっと広がっていくなかで、担保評価の考え方は変わっていくでしょう。

現在の法律では…

古家がある状態で、売買の交渉を行うことが良い場合が多いでしょう。物件を住むため資産と見るか、解体費用がかかる負債と見るかは、同じ物件でも買主によって判断が違います。

できるのであれば、解体費用は、不動産会社やリフォーム会社と相談して、売主が事前に見積もりを取っておいたほうが、売却の交渉がスムーズに進むでしょう。

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