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マンションの管理方式の違い|リスタは神戸の不動産情報が満載です!

マンション購入の決め手!?管理方式の違い

近のマンションでは、大手管理会社が分譲時からすべての管理を委託契約しているマンションも多くあまり気にされていない部分が、マンションの管理方式の違いです。神戸市・明石市内でも多数のマンションがあり管理の方式も一つではありません。マンション購入時に大切な情報である、管理方式について詳しく見てみましょう!

購入希望のマンションの管理形態はもうチェック済み?

築年数が経った中古マンションが、あと何年快適に暮らせるかは、マンションの管理の状態に大きく左右されます。神戸・明石市内の同じ築30年のマンションでも、管理のされかたの違いでマンション価値に差が出ています。

もちろん住人が支出する毎月の維持管理費や修繕積立金の金額と相対的なものですので、毎月の返済額を考えながら、十分な管理がなされている物件を探したいところです。

管理方式による管理方法の違い

全部委託管理管理戸数の多いマンションの大半がこの方式

中長期に渡り建物の管理を管理会社が全面的に行います。マンションには、廊下やエントランス・エレベーターだけでなく、メンテナンスを必要とする共用設備が数多くあります。日常の定期清掃で建物の美観を保つのはもちろんのこと、排水管や貯水槽の定期清掃などで主要な構造の性能を保ちます。

また、建物を守るために一番大切な外部塗装とコンクリートについても、定期的な診断とメンテナンスを計画的に行い、マンション管理組合に承諾を得ながら長期的なマンションの資産価値を守ります。

最近、全部委託管理方式が多いのは、マンションの分譲業者の関連会社が管理業者として、新築時から管理受託することが多いのも理由の一つです

一部委託管理管理業務を分離発注で行いコストを抑える方式

管理組合が、清掃業務や定期診断業務など、業務ごとに専門業者に分離発注をし管理を行う形です。全部委託を行う場合よりもコストを下げることができる反面、業者の選定や個々への価格交渉・契約などの業務が発生します。

全体の意見の統一や計画立案などプロの業務の範囲を自主的に行うため居住者によっては負担に感じる部分もありますが、管理組合による自主的な管理を行うことで、マンション全体の連帯感や資産を守っていこうという意識が高まり、全部委託で任せっきりの場合よりも良い結果を生むことがあります。

マンションの資産価値の維持は、やはり住人の意識の部分が大きいとも言えます。

自主管理管理業務をすべて管理組合で行う

管理すべてを自分たちで行う方式を自主管理といいますが、実行には専門知識が必要な上、資金の管理や意見のすり合わせなどの難しさから一般的ではない方式です。

物件購入時のマンション管理のポイント

購入を検討しているマンションが全部委託管理か一部委託管理かが大きなポイントです。大半のマンションが全部委託管理となっているため、その場合は管理会社の質の確認になってきます。

購入しようとしているマンションが、一部委託管理の場合はどの程度のことが管理組合で決定されているか、神戸・明石の不動産会社を通じて管理組合や管理会社に確認してみるとよいでしょう。

常駐管理員の有無

住み込みでの常駐管理員という形もありますが、複数人の管理員が、交代で24時間管理にあたるというタイプの常駐もあります。常駐の管理員がいると、深夜の駐車場の見回りや、不審者の発見などの面で心強い部分があります。ただしその分、マンション維持管理費が割高になります。

常駐の管理員の代わりに高いオートロックなどのセキュリティーを確保しているマンションもあります。管理員に来客駐車場の管理などを任せている場合に、管理員が日勤だったり、土日休みだったりすると、業務に一貫性がなく不完全な管理になる場合があります。そのため、管理員の不在時の対応を遠隔で行い対応している場合もあります。

マンションの物件の内覧時には、時間があればその辺りもチェックしておきたいポイントです。ご自身で土日に行ってみたり、時間を変えて訪問してみたりすることをおすすめします

マンションの維持費を見るなら、
管理費だけでなく修繕積立金の額もチェック

修繕積立金の額が妥当なのかどうなのかは非常に気になります。高層マンションや機械式駐車場があるマンションは割高になります。国からは、修繕積立金の額のガイドラインが公表されており、その金額より高いか低いかにより判断し、高いと感じる場合はその理由について不動産会社に尋ねて見ましょう。

専有床面積当たりの修繕積立金の金額(A)

階数/建築延床面積 平均値 事例の3分の2が包含される幅
【15階未満】 5,000m²未満 218円/m²・月 165〜250円/m²・月
5,000〜10,000m² 202円/m²・月 140〜265円/m²・月
10,000m²以上 178円/m²・月 135〜220円/m²・月
【20階以上】 206円/m²・月 170〜245円/m²・月

機械式駐車場の1台あたりの修繕工事費

機械式駐車場
の種類
機械式駐車場
の修繕工事費
(1台当たりの月額)
2段(ピット1段)
昇降式
7,085円/台・月
3段(ピット2段)
昇降式
6,040円/台・月
3段(ピット1段)
昇降横行式
8,540円/台・月
4段(ピット2段)
昇降横行式
14,165円/台・月

※「長期修繕計画作成の手引き」((社)高層住宅管理業協会)においては、修繕工事費はピット式と地上式との差は少ないことを前提に上記4種類の方式が掲載されております。「機械式駐車場の1台あたりの修繕工事費」は、この手引きの「機械式駐車場維持保全資料」の20年間の累計費用の目安を月額に換算した数値(5円単位で表示)です。

出典:平成23年4月 国土交通省 マンションの修繕積立金に関するガイドライン

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