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不動産取引に関するこれだけは知っておきたい専門知識を解りやすく解説 不動産購入編

不動産というのは、人生のうちで何度も取引する方はごく稀でしょうし、ほとんどの方が不動産会社の担当者に言われるがまま、書類にサインをし、ご本人が理解されていないまま印鑑をついているのが日常としてとり行われています。しかし、不動産と言うのは大きな買い物ですから、ある程度の知識は身に付けるようにしましょう。

購入を決めたなら

気にいった物件が見つかり、予算的にもクリアできそうなら購入手続きに入っていきましょう。ここからは口頭ではなく、契約の希望条件等を書面にて売主様に提出し契約に向けてお話しを進めていきます。

その際必要となるのは不動産購入申込書、もしくは買付け証明書なる書面です。

書面に記載される事項

  • 物件名や所在地等の物件を特定する内容
  • 購入希望価格(値引き交渉等の金額を記載)
  • 契約条件(手付金の金額や残金支払日、ローン金額等)
  • 契約予定日(お話しが纏まれば何時なら契約締結できるか)
  • 有効期限(何時までならその書類の条件で購入するか)
  • 書類申込み日(申込み書記載日)

上記を記入し、買主様が住所氏名の記載と押印をし、売主様に提出します。そこで双方合意できましたら、売買契約の締結に進んでまいります。

売買契約書

不動産を購入した方はお解りかと思いますが、売買契約書?重要事項説明書?全ての説明が終わってから営業マンが「何か質問はありますか?」と言われますが、何を言っていて何を質問すればいいかも解らない方が多数いらっしゃることでしょう。

瑕疵担保や手付け解除等と言われても、普段馴染みのない言葉ですし、何が言いたいの?という感じでしょう。

契約当日に困らないように、売買契約書と重要事項説明書を解説していきます。

目的物件の表示

売買契約書のトップにくる部分ですが、記載されている内容としては、全部事項証明書(登記簿謄本)に記載されている情報であり、物件の所在地や面積等の基本情報が記載されています。

売買代金及び支払い方法等

売買代金の総額や金銭授受の内訳、手付け解除有効期限が記載されています。(手付け解除については、後ほど解説します)

融資の利用

ローン特約を設ける際のローン申込み期限や申込金額、申込金融機関と融資可否の期日が記載されています。

契約違反があった場合の違約金の金額を記載。

特約

契約書に記載されていない事項等、売主と買主が互いに合意した事項等を記載する。
(例として、買主の先行入居や売主の引渡し猶予がある場合等)

捺印欄

売主買主の記名押印の欄と仲介業者の捺印欄です。

売買契約書条文について

ここからは売買契約書条文について一般の方が解り難い部分を解説します。

第4条
  1. (手付金及び手付解除)買主は、売主に対して、この契約の締結と同時に手付金として表記②の金額を支払います。手付金は、売買代金を支払う際に、売買代金の一部に充当します。
  2. 手付金には、利息を付しません。
  3. 売主及び買主は、表記②に定める手付解除の期限までは、この契約を解除することができます。
  4. 売主が前項により契約を解除する場合、受領した手付金を返還するとともに、それと同額の金員を買主に支払わなければなりません。買主が前項により契約を解除する場合、売主に支払った手付金を放棄しなければなりません。

これは世間でよく言われている「手付け流し」や「手付け倍返し」のことで、通常売買契約の締結時に頭金の一部として買主が売主に手付金なる名目で売買金額の5%ないし10%を差し入れるわけです。

契約後ある一定期間までに、どちらか一方から自己の都合によって契約を解除したい場合に、この金員の金額をペナルティとして支払うことによって売買契約を解除できるという意味です。

ここで注意して頂きたいのが、ローン特約はこれに含まれないことと、ペナルティによって契約が解除された場合、仲介会社に支払う仲介手数料を支払う義務は免除されませんので、解除する側はペナルティの金員と仲介手数料相当額が必要となり、解除される側は受け取ったペナルティの金員から仲介会社に仲介手数料を支払う必要があります。

第9条

(公租公課の分担と収益の帰属) 本物件に賦課される公租公課及び光熱水費その他の諸負担等並びに本物件より生ずる収益は、引き渡し日の前日までは売主、引き渡し日以後は買主の帰属とし、引き渡し日に清算します。

この条文は、固定資産税やマンションの管理費、収益物件では入金賃料を引渡し日の前日までを売主、引渡日からを買主の負担や収益として日割り精算する旨が書かれています。

第11条

(瑕疵担保責任又はその履行に関する措置) 本物件建物については、売主は本物件引き渡し後2ヶ月以内に発見された雨漏り、シロアリの害、建物構造上主要な部位の腐食、給排水設備の故障の瑕疵についてのみ、買主に対し責めを負います。ただし、業者自ら売主となる場合は、本物件引き渡し後、2年間とします。なお、本契約における別紙物件状況報告書及び付帯設備表に掲げた項目についてはその責めを負いません。

瑕疵担保責任?難しい言葉ですよね。
簡単にご説明しますと、建物の雨漏りやシロアリ被害、急排水設備の故障や木部の腐食等記載されているように、建物を維持していく上で今後重大な損失に係わる部分についての保証や修復義務について記載されています。

記載されている事項以外でも、土地であれば遺跡が埋設されている等の事項も瑕疵に該当する場合があります。(遺跡については、埋設物の種類や深さによって発掘調査が必要となる場合があり、土地などの場合建築計画が大幅に遅れ、買主が本来の目的を達成できない場合があるからです)

第12条
  1. (契約違反による解除) 売主又は買主は、相手方がこの契約に違反した時は、相当の期間を定めて催告をしたうえで、この契約を解除することができます。
  2. 前項の場合において、契約に違反した者は、この契約の解除に伴う違約金として、相手方に表記(4)の金額を支払わなければなりません。この場合、売主の違反の時は、買主から受領した手付金その他の金員も合わせて買主に返還し、買主の違反の時は、支払済手付金を違約金に充当し、余った時は返金を受け、不足する時は不足分を支払わなければなりません。

この条文は、4条でご説明した「手付け解除」の期日が経過した後や、契約条項に違反した場合、どちらかが契約を履行しない等の状況が生じた時、契約を解除する際に授受される金員のことです。

通常は売買代金の10%や20%が相場とされており、この場合も不動産会社に支払う仲介手数料が必要となります。

第13条
  1. (融資利用と契約解除) 買主は、売買代金の一部に表記融資を利用する場合、本契約締結後、表記③の融資申込期限までにその手続きをしなければなりません。
  2. 前項融資の承認が得られない場合、表記(3)の白紙解約期限までは本契約を解除できます。
  3. 前項により本契約が解除となった場合、売主は買主に、受領済の金員を無利息にて遅滞なく返還しなければなりません。

不動産を購入する際、買主は住宅ローンを利用することが通常とされています。住宅ローンの承認が取れない場合、買主は契約を履行することが出来なくなるわけですから買主保護のために設けられた特約です。

この場合契約書記載期日までに、ローンの承認が得られない場合には、売買契約は白紙解除となり買主が支払った手付金等は全て返還となり、売買契約は解除されます

この特約による契約解除については不動産会社に対する仲介手数料の支払い義務は発生しませんので、既に半金等支払っている場合は全額返金してもらえます。

※上記内容に記載されていない特約条項等につきましては、はっきりと理解出来ない場合については、売買契約の際に担当者より詳しく説明をしていただくようにしてください。

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