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収益物件の買い方|リスタは神戸の不動産情報が満載です!

賃貸オーナー様必読!!

不動産業者には、賃貸業、建売業、売買専門の仲介業のように幾つかの専門分野があります。収益不動産についても、同じことがいえるでしょう。この章では収益物件を購入する前の下準備として知っておいていただきたい情報をお伝えします。

収益物件の買い方

「収益物件」いい響きですよね。しかし普通に不動産屋さんに行っても、常に沢山の情報を準備しているわけではありません。では収益物件の買い方とは?

収益物件の情報収集の仕方

あなたが収益物件の購入を考え物件情報を収集する際どのようにして情報収集されていますか?

一昔前であれば、日本経済新聞や全国紙等の新聞広告とお付き合いされている不動産会社からの情報のみでした。その頃でしたら、新聞広告で文字だけの情報を見てご自分で不動産会社に問い合わせを行い、そこからやっと物件の概要を得ることができ、その後に現地確認となっていたわけです。

不動産会社からするとお問い合わせの時点では、会ったことも無い、買うか買わないか判らないお客様ですから、1回のお電話で全ての情報や内密の物件等は到底教えてもらえることは無いわけです。内密の情報等は何度もお取引を重ねてやっと入手出来る情報ですので、一見の方にはまず入ってこないと思っておいてください。

現在では、インターネットの普及によって色々な不動産会社のホームページにて、物件の詳細や写真などの情報が簡単に見ることができますが、ごく稀に好条件の物件もありますが、基本的にはその様な物件は無いという認識でサイトをご覧下さい

ネットを見る上で重要なポイントですが、まずはあなたが購入したいエリアの物件の相場感覚を身につけることです。収益物件は、通常の住宅と違い色々な角度から判断します。

普通の住宅でしたら、土地の周辺相場を調べ建物の耐用年数から減額方式で計算していくと容易に算出出来るのですが、収益物件になるとそのデータに収益率や賃料相場、入居率等が加わってくるわけです。土地建物の単体の評価からすると高いのだが、利回りと家賃状況が良い場合もありますし、利回りが低いのだが土地面積が広く不動産単体の価値としては割安感がある物件など様々です。

一つの市の中でも西と東、南と北では倍以上土地価格が違う地域もありますので、ある程度ピンポイントに幾つかのエリアを選択し、土地の相場観や建物の構造に対する価格設定、お部屋タイプごとの賃料設定等を身に着けることによって、割安の物件が出た場合に即座に対応出来ることでしょう。

基本的に、アパートなどでも木造と軽量鉄骨造、マンションでは鉄骨造と鉄筋コンクリート造では、耐用年数も違いますので金融機関で融資を受ける際の借入期間等のポイントともなりますので、ご注意ください。

もうひとつの情報収集の方法としましては、貴方が気に入った(対応の良かった)不動産業者か担当営業マンに良くお話しを伺い、あなたの希望する物件のアドバイスを受けながら探して頂く方法です。

不動産業者を探すのはネットでも新聞広告でも構いません。唯一つ言えるのは、あなたからアクションを起こさなければ何も始まらないということです

不動産会社に問い合わせ

ネットや新聞等で情報を見ているだけでは、不動産は買えません。まずは不動産業者にアタックすることから始まります。問い合わせするにも何を聞いたらよいものか緊張しますよね。でもご安心ください。彼らはその道のプロなのですから、あなたが知らないことを知っていて当然なのです。

大きな買い物をするのですから、知らないことは知らないとはっきりと伝えることが大切なのです。変に付け焼刃で知識をさらけ出してしまうと、相手に警戒されかねないですよ。初めての購入であれば、その旨をはっきり伝えることが大切です。あなたがはっきりと伝えることによって、担当の営業マンも親身になって応えてくれるでしょう。

そこで態度の悪い営業マンが居れば、よその会社に変えればよいだけですから。相手からするとあなたはお客様なのですから、自由に選べばよいのです。

あなたと波長が合う、もしくは親切に教えて頂ける営業マンに出会えたときは、その方との出会いを大切にしてください。その方は今後あなたが不動産投資をするうえで、大切なブレーンとなるかもしれませんから

私が、まだ収益不動産を手がけて間もない頃のお話ですが、上司には何億単位で物件を探しているお客様がたくさんいるのに、私には数百万クラスの物件を探しているお客様しかいませんでした。上司の態度を見ているとお客様には平気でダメ出しはするし、電話では、全然不動産とは関係のない話しをしているにも係わらず、いつも成績が良いわけです。当時の私には、なぜあのような営業で売上げが上がるのかが全く理解できなかったのです。

ある日その上司に思い切ってどうすれば大口のお客様が持てて成績を上げることが出来るのかを聞いたところ、今の状態ではラッキーでもない限り何億の物件を買うお客様は持てないと言われました。その理由として、「お客様は待つものではなく、自分で育てるものである」とのことで、初めから何億もする物件を買う方は稀であり、初めは300万円のワンルームマンションからスタートしたお客様を少しずつランクアップしていただき、何年もの月日を掛けて何億もの物件を買っていただけるお客様に育てることが、理想の営業スタイルであると教えられました。

今になって思えば、あの時上司が言っていたように10年以上のお付き合いをさせていただいているお客様とはお互いのことも良くわかっておりますので、あの頃の上司のように仕事の話半分、世間話半分で、たまにお会いするとつい話し込んでしまいます。

あなたもそのような関係を築けるような営業マンを見つけてください。あなたにとってずっとお付き合いできる営業マンは必ず居るはずですから。

物件資料を請求

不動産会社に問い合わせすることが出来ましたら、次は資料の請求です。不動産の資料といってもA4サイズの紙1枚から本のように分厚いものまで沢山の種類があります。

初めてのお問い合わせで、その物件に関する全ての情報を開示していただけることは、まずありません。あなたがその物件に対して、具体的に購入する前提で考えていることが相手に伝わってこそ全ての情報が開示されるわけです。

売主サイドからすると、買うか買わないか解らない方に個人的な情報の全てをさらけ出す事はできないわけで、本当に買おうと考えている方にのみその情報を開示して頂けます。物件資料には土地建物の登記簿謄本、土地の公図、土地の測量図、建物図面(どちらも法務局で入手可能)土地建物の評価証明(所有者の承諾無くしては入手不可)建築時の設計図面や配管図(所有者のみ所持)入居者の賃貸借契約書(所有者やその建物を管理している管理会社が所持)等々通常では入手できない資料が沢山あるわけです。

それらの個人情報を開示していただくわけですから、問い合わせ時点であなたが入手出来る情報としては、その物件が何処にあって、土地建物の面積は幾らで建物の構造はどうなっていて、現在の入居状況は○○室中△室入居されていて現在の収入は月額□万円入ってきており、満室予想賃料は□□万円です。といった情報が限度でしょう。

その情報を元にあなたは物件の実物を見て判断するわけですから、専門家で無い限り買うべきなのか、買わざるべきなのか判断に迷うことでしょう。

しかしそれが不動産業界における実情なのです。その少ない情報の中で物件の良し悪しを判断するのは本当に難しいことであり、そこで不動産会社の営業マンの助言が必要となるわけです

物件はインターネットの情報のみで購入?

インターネットが普及した現在、情報は溢れかえっております。解らないことがあればインターネットで検索すれば、知りたい情報はすぐに調べることができますが、誰もがインターネットに詳しいわけでは無く、ネット上に出てこない物件も多数あるわけです。

インターネットというツールは物件情報の収集には長けているのですが、その情報はあくまでも売主が市場に出すことを承諾した物件のみの情報であって、市場には出したくないが、売りたいというオーナーの物件情報はインターネット上には反映されてこないわけです。

不動産業者には、レインズという不動産業者にしか閲覧することが出来ないネットワークがあり、その中の情報は全国の不動産会社が閲覧、ご紹介出来るシステムになっております。

あなたが不動産会社に会員登録したり、物件を探している旨を正式に依頼することにより、不動産会社は物件情報をレインズより検索しあなたにその情報を開示できるわけです。インターネットは情報量も豊富で簡単に物件検索も出来ますし、物権の写真を見たり場所を調べたりもできますが、その情報は不動産の売り物件の一部だとお考え下さい。

不動産会社の仲介手数料は売主、買主双方から頂けるシステムとなっておりますので、本当に良い物件が出たときは、市場には出さずとも自社の顧客のみで販売できるわけですから、売主が市場に出すことを希望している場合や、その不動産会社に条件の合う顧客等がいない等の理由で市場に出てくることもありますが、不動産を購入する上で本当に必要な情報は、それぞれの不動産会社が持っているのです。

インターネットはあくまでも情報のひとつのツールとして考え、あなたから不動産会社に働きかけることによって、情報も次第に入手出来るようになることでしょう。確かに、インターネットに力をいれている不動産会社には、全国から沢山の問い合わせ等もあることでしょうから、一度登録や問い合わせをしてみるのも良いかと思います。

プロの意見は大事な情報源

不動産を運営していく上でどうしても欠かせないのが、不動産業者、管理会社、工事業者等が挙げられます。

不動産業者

不動産業者は、あなたが不動産を購入や売却をする際に、あなたの代わりとなって売却活動や、情報収集、ローン手続き等様々な業務をこなしてくれています。彼らは、毎日その業務をこなしているのですから、あなたが金融機関に勤めている等の事情がないかぎり、あなたより彼らの方がプロなのです。

また、彼らは幾つものケースを経験しておりあなたに合った物件情報や購入プランを提案してくれることでしょう。だからと言って全て営業マンの言う通りにしろと言う訳ではなく、彼らの助言に対しあなたが納得すれば、そのようにすれば良いでしょうし、納得できない内容であればあなたが納得するまで聞けばきっと応えてくれることでしょう。

よくお話しとして聞くのは、インターネットで調べたらこんな事が書いてあった等と質問される方がいます。ですが、不動産取引の慣習は地域によっても様々ですので、一概にネットの情報を鵜呑みしてはいけません。あくまでも人と人とのお付き合いですから、相手に対して嫌な印象を与えない様素直な気持ちで聞くことにより、彼らは的確な情報をアドバイスしてくれるでしょう。

管理会社

管理会社は、あなたの代わりに不動産を守ってくれる言わばあなたの分身です。入居者からすると、管理会社の言葉はあなたの言葉と同じであり、あなたの伝え方一つで考えが微妙にずれて入居者に伝わってしまうこともありますので注意しましょう。

また、そういったトラブルが起こらないように、クレーム等が起きた場合、管理会社に任せきりにせず管理会社と連絡を取りあなたの考えを的確に伝えることが重要であると言えます。しかしその際には、ご自分の考えを伝えるだけではなく、管理会社の意見や過去の事例なども伺った上で対応を進めるようにしましょう。

工事業者

工事業者は、あなたのお部屋だけではなく、色々な現場を直接見ています。そのため、改装工事の際に彼らがこうしたほうが良いであるとか、あそこの物件はこういった工事をした等の情報も持っています。彼らからその様なお話しを聞いたときは耳を傾け、その意見を取り入れるべきか等考えてみるのもよいでしょう。

親しい不動産屋さんをつくろう

親しい不動産屋さんを作ることは、あなたの資産形成にとって必要不可欠なブレーンを作ることです。その人脈のあるなしで、あなたの今後の資産形成も大きく変わっていくことでしょう

そのためには、あなたの方からその営業マンに対して心を開き些細なことでもよいですから、話す機会を増やしビジネスの話しだけではなく、世間話し等を交えながらお互いのことを良く知るようにしましょう。

あくまでもビジネス上のお付き合いですが、そのビジネスを超えたお付き合いができるようにあなたから働きかけることにより、あなたが今まで知らなかった不動産業界のお話しや、お得な物件情報が聞けることもあるでしょう。

あなたに人の好き嫌いがあるように彼らにも好き嫌いがあります。彼らと親しいお付き合いが出来るようになれば、業界で言うところの美味しい物件情報をいち早く教えてくれることもあるでしょうし、万一他の不動産会社から物件を買おうと考えたときに、損得抜きで的確なアドバイスをしてくれるような関係を築けていれば、彼はあなたの専属パートナーであると考えてよいでしょう。

そこまでの関係をお互いに築けるようになれば、あなたの不動産ビジネスも安心して運営できることでしょうし、トラブル等で困ったときでも的確なアドバイスをして貰える等あなたにとって非常に強い見方となってくれることは間違いないでしょう。

但し、営業マンなら誰でも良いわけではなく、あなたがお話しをしてみてこの人の言うことなら信頼できると思えた人にしてくださいね。営業マンはあなたの不動産投資の相棒と同じなのですから。

人間関係の構築が今後の情報を左右する

前期でも述べたように不動産営業マンしかりあなたが不動産投資で成功する為には、自分に必要なブレーンをつくり、人間関係を構築することがとても重要となります

不動産投資は、お金さえあれば成功するものではなく確かに投資資金も重要なアイテムとなりますが、あくまでもたくさんあるアイテムの中の一つであり、資金が足りなければ金融機関で融資を受けるなどの措置を取ればよいわけで、お金を掛けて高いものを購入し、高い工事を施工し不動産経営をしても、儲かるわけがないのです。

そのあたりの、支出と収入のバランスが上手に取れてこその不動産ビジネスとなるわけです。その為には、あなたのために動いてもらえるブレーンとの人間関係の構築が不可欠となるのです。

別にいつも工事業者さんと会ってお話しをして下さいというのではなく、あなたにはあなたの代わりに動いて頂ける不動産会社の営業マンや管理会社の担当者がついているわけですから、彼らを経由してあなたの気持ちや考えを的確に伝えてもらうことにより、工事業者や入居者に対してもあなたの物件に対する思いや人間性は伝わることでしょう。

この時点で、あなたの代わりとなる方たちとの意思疎通ができていなければ、違った形で伝わったりしますので、彼らとの伝達はしっかりと行ってください。

彼らだけではなく、あなたが不動産を運営する為には色々な方が介在し力を貸して頂いているわけですから、その方たちと上手にお付き合いしてください。

売る人は高く、買う人は安く、が当たり前

売る人は高く、買う人は安く、これは当たり前の法則です。不動産も同じで、スーパーのようにバーゲンセール等はないものです。しかし、不動産の場合は時として物件が安く買えるときがあります。例として

安く買えるときとは…

  • 売主が急ぎで現金が必要となった場合
  • 相続等の案件で早急に現金化したい場合
  • 買い替え等の理由により売主が不動産の現金化を急ぐ場合
  • ローン滞納等の理由により金融機関が早期に処理したい場合
  • 競売に掛かる前に売主が任意での売却を希望する場合

どちらの場合にしても売主側が早急に不動産を現金化したいとの理由からですが、これらの情報は通常市場に出回ることはありません。そのような情報をいち早く入手するのが不動産会社の営業マンなのです。その営業マンからの情報を入手出来るかどうかは、あなたと不動産会社の営業マンがどれだけ親密な関係にあるかで変わります。

彼らはその様な情報を入手した際、自分の顧客の中で優先順位を決めて順番に情報を開示するわけです。もしあなたにその情報が来た場合、あなたは彼の言うことを信じて即答することができるでしょうか。

本当に安い物件は時間との勝負です。バブルの頃でしたら、情報を入手したら回答の返事が早い方であれば、現金を持参して売主にところに出向いたものです。それほどまでに、良い情報というのは営業マンにとっても時間との戦いであるわけです。

ある不動産会社にその情報が入ったとしましょう。しかし営業マンは一人ではないのです。彼らはその情報を共有し社内で「よーいどん!」のレースが始まるわけです。あなたの返事次第で担当の営業マンはそのレースの勝敗が決まるわけです。

不動産業界の中で営業マンから敬遠されるのは、返事の遅い顧客です。高い買い物をするわけですから慎重になるのも理解できます。ですが彼らは毎日その高額のものを扱っており、AさんがダメならBさんと次の手を考えながら動いています。ですからあなたが、購入するにせよ見送るにせよ営業マンへの回答はなるべく早くするように心掛けてください。そうすることによって、今回は縁が無かったとしても次回からも必ずあなたには情報提供をくれることでしょう。

それに加え、営業マンには必ず回答するようにしてください。紹介される物件の中にはあなたの気に入らない物件もあるでしょうが、お返事は必ずして下さい。気に入らないからといって返事もせず放っておくと、相手からすれば回答が無いのは気に入らなかったからと理解してもらえる人もいればそうでない方もいます。

必ず回答することによって、相手方からもあなたが気に入りそうな物件の条件を絞っていく材料ともなりますし、今後も物件情報を提供してもらえるでしょう。

利回りは、あくまでも今の収入状況

物件資料によく想定利回りであるとか現況利回り等の記載がありますが、必ずしもその利回りが今後も維持されるわけではありません。想定利回りというのは、現在空室があり今後満室になればその利回りになるであろうとの予想数字であって保証されるものではないのです。

では、現況利回りはどうなのかと申しますと、現況利回りはあくまでも資料を作成した時点のものであり、その中には最近入居した方もいらっしゃれば、5年、10年前から入居している方もいるわけです。

そこであなたに注意して頂きたいのが、昨今の不動産市況を考えますと今後の家賃の値上がりはあまり期待できないでしょうし、概ね5年、10年前の賃料設定は高くなっている場合が多い傾向にありますので、物件購入を判断する際には現時点での収入だけにとらわれずに、今後賃料が下がることも視野に入れながら資金計画を立ててください

敷金、礼金についても同じことが言えます。一昔前は、敷金礼金ゼロの物件などはほとんど無く大抵の方が比較的高額の敷金を預け入れている場合が多いでしょう。古い方が退去し、あなたが最新の改修工事を行ったからと言っても新規入居者からは同じような敷金礼金を頂くことは難しいでしょうし、そうなると毎月の家賃収入に変動は無くても不動産運営全体から考えますと比較的高額な資金のずれが生じるわけです。

建物が古くなるにつれ、通常は賃料の設定は下がっていく傾向にありますが、建物に対して適時に設備投資等を行うことにより付加価値を付けていくことは、賃料の水準を下げずに運営することにも繋がるでしょうが、その為にはそれなりの金額の設備投資を行う必要があります。そのあたりの損益分岐点を考えながら実行してください。

建物は必ず老朽化してくるものです。建物の老朽化は避けて通れませんが、あなたもしくは管理会社が、日々メンテナンスを着実に行い、建物の維持管理をしっかりとすることによっても賃料の値下がりを食い止めることも出来るかと思います。

購入は売却するときの事も考えて

不動産を購入する際は、将来売却することは通常は考えないものです。ご自分で購入しお住みになられる住宅でしたらそれもよいでしょう。

しかし、不動産投資はそうではありません。住宅も投資用物件も同じ不動産ですが、お住みになっている家であれば古くなった場合に、家族の総意で建て替えすることも可能ですが、賃貸住宅では簡単には出来ないものです。

入居者に「建物が古くなったので、建て替えしますから一年ほど他所に住んでください」とは言えませんし、万一入居者の同意が得られたとしても仮住まいの引越し費用から、敷金礼金等々、建物の建築費以外にも沢山の経費が必要となります。あくまでも入居者全員の同意がいただけた場合の話ですが…。そのようなことを回避する為、収益不動産を運営する際には将来売却することも視野にいれて購入する必要があるわけです。

ですから、投資用不動産を購入する際には10年20年先の建物の状況を想定し、その時点でも自分が所有しているとするならば、その期間にどのような工事と設備投資が必要なのかも考慮したうえで購入することをお勧めします。

私のお客様の中には、購入するのは築後5~6年程度の中古物件ばかりを購入し、10年程度所有した後、大規模回収が必要となる直前に売却をされている方もいらっしゃいますし、新築から20年以上お持ちの方もいらっしゃいます。

建物の構造にもよりますが、鉄筋コンクリート造等では15年20年ぐらいで買い換える方も多いように思えます。建物の躯体自体にはあまり問題は無いようなのですが、給湯器等の設備面や配管部分が老朽化してきますので、その頃を目処に売却される方もいらっしゃいます。但し、所有者の方がきちんとメンテナンスされている物件についてはあまり当てはまりません。

木造の場合ですと概ね築後20年を目安に売却されている方が目立つように思います。不動産市場では、木造の通常査定する場合建物の評価がゼロになってしまいます。建物はまだ十分使えるものでも基本的にはゼロと評価します。築後20年の物件であっても更地価格よりも高い物件があるのは、その建物に新築後メンテナンス等や改修工事等を行った部分をプラスしている訳です。

しかし、木造の場合築年数があまり経過した物件は金融機関で融資を受ける際に融資期間の短縮等敬遠されがちですので、お気をつけ下さい。

購入物件のタイプは

収益不動産といっても、ワンルームマンションからファミリータイプ、店舗や事務所等の事業用まで、沢山の種類があります。では、その特色を解説していきましょう。

ワンルームタイプ

収益物件の基本中の基本と言っても過言ではないでしょう。価格も比較的安く購入できますし利回りも良く、退去時の改装費用も比較的安く済みます。良い点としましては、比較的回転率がよく1年~2年のサイクルで入退居がありますので、お部屋を綺麗にお使いいただいていれば礼金による臨時収入が得られます。

その反面、お部屋の使用状況次第では毎回それなりの工事が必要となるケースも考えられますので出費が重なり、結局利益が出ないこともあります。

ファミリータイプ

ワンルームタイプと比較すると利回りが低い傾向にあります。占有面積はワンルームの倍あるとしても家賃は比例しないものです。このタイプの良いところは、一度入居者が決まると比較的長い期間居住して頂けることでしょう。その反面、退去された場合の工事費は全体の面積が広いわけですから当然高額となります。

事務所タイプ

住宅に比べ、入居期間が長期に渡る場合も多く敷金礼金等の預かり金も若干高額になる為、収入的には魅力的な物件です。ですが、不特定多数の人が出入りすることになり、防犯面の強化や清掃等のメンテナンス費用が高くなってきます。
建物であれば、給排水設備も少なくてすみますし、場合によってはオーナーが工事をせず、入居者負担で工事する物件もあります。

店舗タイプ

賃料や敷金礼金が比較的高く設定されており、貸し出す際も基本的にスケルトンでお貸しする事がほとんどです。長い期間借りて頂ける場合も多いのですが、店舗の場合は立地が比較的一等地や幹線道路沿いに建っていることが多く、購入時の価格が高い傾向にあります。

また、店舗の業種によっては他の住民とのトラブルや、近隣とのトラブルが発生する場合も考えられます。店舗によっては建物全体のイメージが変わってしまいますので、よく吟味して業種の選別を行ってください。

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