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不動産オーナー業のトラブル|リスタは神戸の不動産情報が満載です!

賃貸オーナー様必読!!

不動産業はトラブル産業とも言われています。大きな金銭が動き、それなりの収益を得るわけですからそれも仕方の無いことでしょう、しかしあなたの常日頃の行動と対策によってそのリスクは最小限に食い止めることも可能なことでしょう。

不動産オーナー業のトラブル

家賃滞納や入居者からの苦情…オーナー業にトラブルはつきものです。誰しもがいずれ経験するであろうトラブルの対処法を解説します。

避けては通れない家賃滞納

不動産オーナー業を行うについて最も頭を悩ますのが家賃滞納でしょう。

家賃滞納は、オーナーにとって収益率が低下する事だけではなく、何時家賃が入金されるのか予測がつかないので、資金繰りの調整や管理会社との打ち合わせ等であなたの大切な時間が奪われることになりますし、金融機関は家賃の入金状況をチェックしていますので、そういった入居者が多い物件はマイナスの印象を与えてしまいます。

確かに、滞納者のいない物件はほとんどありませんし、概ね10%程度の滞納は通常だと考えてください

滞納者の未収賃料を極力未然に防ぎ、早期に回収してもらう為に管理会社に毎月の管理委託料を払っているわけですから、当然のことなのですがあまり管理会社に催促をすると、管理会社に対してあなたの印象が悪くなってしまいますので、ある程度の催促は必要ですが、あなたが信用して不動産を任せた相手なのですから、ある程度は我慢して任せることが必要です。そうすることによって彼らもあなたの為に頑張ってくれることでしょう。

最近は、入居者の家賃滞納に対して滞納家賃を肩代わりして、あなたに支払ってもらえる保証会社が多数設立され、新規の入居者はほぼ強制的に加入させられる仕組みとなっておりますが、その会社により様々な仕組みがありますので、よく注意してご利用ください。

あまりに滞納が続くと建物の明け渡しや滞納賃料の請求の為、裁判にまで発展することもよく聞くお話しです。滞納家賃だけであれば、小額訴訟等で比較的低予算で簡潔に訴訟を行うことが出来ますが、賃借人が入居したままで滞納することが大半ですから、建物の明け渡し訴訟を行わなければなりません。

昔は家賃を払わないから勝手に家の鍵を交換したであるとか、玄関にチェーンを掛けて入居者が戻れないようにしたであるとか、酷いものでは、勝手に鍵を交換すると居住権に反するので玄関のドアを取り外した等色々なお話を聞きますが、現在の法律では逆にそういった行為をした方が訴えられることになります。不思議なものですが、家賃を払わないほうが悪いのに逆に訴えられることになってしまうとは、理解しがたいものです。

家賃を滞納する方は、基本的にお金がないから家賃を払えない訳であって、たとえ裁判をしても全て回収できるとは限りませんので、損益分岐点を考えながら一刻も早く退去して頂くことを念頭においてください

設備の故障で入居者からクレームが

設備の故障によるクレームは基本的に突然起こります。よくあるのが、ガスコンロが付かない・給湯器からお湯が出ない・換気扇が壊れた等の苦情が最も多いのです。

他人事と考えれば些細な事かも知れませんが、入居者にとっては大事件に匹敵するほどのことなのです。コンロが付かないイコール料理が出来ない、お湯が出ないイコールお風呂に入れない、換気扇が壊れたイコール料理が出来ない等かなりの不便を強いられます。

入居者の立場からすると、家賃を払っているのだからそれらの設備は普通に使えて当然の設備であって、料理が出来なければ外食する必要がありますし、お風呂が使えなければ銭湯に行って頂くことになり、入居者に対し精神的苦痛だけではなく金銭的な負担も負わせてしますことになります。

その負担の矛先は管理会社経由か直接あなたに掛かって来るわけです。確かにシステムキッチンのガスコンロであれば5万程度はしますし、ガス給湯器に至っては10万円を超えてしまうわけです。

オーナーとしては、急な出費で即答しがたいことなのですが、入居者によっては、使用不可能なことを理由に家賃を払わない方や、使用不能部分があることにより減額して払う方もいらっしゃいます。そのような事態に陥らないように設備関係のクレームについては、迅速に対応し早急に改善の手配を進めるよう心掛けてください

それはあなたが先頭に立って管理会社に要請し、入居者とトラブルになる前に対処して貰える様、指示してください。その気配りが出来なかった為に、入居者の間で「ここのオーナーはトラブルの時に対応が悪く、直ぐ改善してもらえなかった」お話しが噂になり入居者が激減した物件も実際にあるのですから。

大袈裟かもしれませんが、あなたは入居者から賃料を頂くかわりに、入居者が普通に生活できることを保証しているのですから

近隣住民の苦情対策

近隣住民からの苦情で最も多いのは、あなたが所有する入居者の生活態度についてです。例を挙げますと

近隣住民からの苦情例

  • 深夜早朝に大きな音や大きな声を出す
  • 建物の周りで深夜にたむろしている
  • ステレオや楽器等の音響機器の騒音
  • 自転車の止め方が乱雑
  • 建物の上層階から物を落とす
  • ベランダの手摺に布団を干しているので落下したら危ない
  • ゴミ収集のルールを守らない
  • 一階が店舗の場合、夜まで電気が付いているのが眩しい
  • 子供が道路上で遊ぶので危ない

数え上げればきりがないぐらい近隣の苦情は多種多様です。上記のような苦情に関しては、基本的にあなたがその現場に居なく騒音やトラブルの元になる入居者が特定できない場合が多いのです。しかし、そのクレームを放っておくと苦情を申し入れた方の気持ちはますますエスカレートし、修復できない事態を招くことにもなりかねません。

最悪の事態を避ける為にも、近隣からのクレームに対しては迅速に対応し近隣住民とのトラブルは極力避けるようにいたしましょう

通常あなたが購入したマンション等を建築する際、あなたは近隣住民のことを知らなかったのが通常ですから、もしかしたら建設の反対があったかもしれませんし、工事期間中にトラブルがあったかもしれません。

あなたには責任がないのは当然のことですが、近隣住民にとっては、マンションイコールあなたとなってしまいますので、少なからずとも共同住宅を建てるということは、テレビの電波障害等迷惑を掛けているのは事実ですから、あなたが迅速な対応を取ることによって、近隣住民や地元自治会に対してのあなたの評価は高まり、万一あなたが困ったときに協力もしていただけるでしょう。

実際問題、近隣住民からの対策はどのように行われているのでしょうか。近隣に迷惑を掛けている入居者が特定できない場合、各戸にお手紙を入れたり共用部分に張り紙をしたりすることしか出来ないのが実情でしょう。その際は、ただ単に○○禁止や迷惑行為をやめて下さいとのお手紙ではなく、その様な行為をすることによってどんな危険を招き、近隣に迷惑が掛かる旨を詳細に記入して、入居者に理解して頂くことが大切です

それ以外には、あなたが管理会社と連携して常にあなたの建物の清掃に力を入れる事が大切です。人間の心理として、ゴミがたくさん落ちているところには意外と平気でゴミは捨てられるものですが、ゴミ一つ落ちていないところにゴミを捨てるのには躊躇するものでしょう。入居者にそういった気持ちになって貰えるよう、あなたは管理会社を通じて間接的に働きかけることが大切です。

入居者からの苦情対策

入居者からの苦情は、多種多様なものがあります。人はそれぞれ価値観や考え方が違うのですから、苦情の内容も様々です。あなたにとってはさほど気にすることではない内容であっても、入居者にとっては非常に憤慨させることもあります。

入居者の生活スタイルは様々ですので、生活時間帯も変わってきます。特に最近はフローリングの床を施工する住宅も増えてきましたので、お子様がおもちゃを床に落としただけでも音が響いたりもしますし、協同住宅ですから多少の生活音もしますし、音を出さずに生活することは出来なくて当たり前のことなのです。

しかし苦情を申される方からすると、家賃を払っているのだから、問題解決をしてもらえるのは当たり前という認識で申される方もよくいらっしゃいますので、苦情が出た際には迅速に対応し、ある程度は理解を示して頂くよう誠意をもって対応するよう心掛けて下さい。

常日頃から、管理会社と連携して入居者が気持ちよく生活できるよう努力していることが、入居者全体に浸透すれば入居者の気持ちも向上し、例えば集合ポストにゴミが散乱していれば、片付けて頂ける方もいらっしゃるでしょうし、入居者が自分の住む家なのだから、綺麗にしようという意識を持って頂けるようになれば、自然と苦情も少なくなるでしょうし、あなたや管理会社の負担も軽減されていくことでしょう。

保証会社って大丈夫?

「賃貸住宅の保証会社」最近よく耳にしますが、10年ほど前には聞かなかった業種ですよね。昔は、貸主・借主・連帯保証人・仲介会社が契約書に記載され、保証会社名の記載は目にしなかったものです。そもそも保証会社とはどのような業者で賃貸契約にどう携わっているのでしょう。基本的に保証会社のタイプは何種類かあります。

保証会社のタイプ

  • 家賃の集金を保証会社が全て代行し、あなたもしくは管理会社に一括して毎月の家賃を支払う方式
  • 入居者の家賃入金が滞納したときに、管理会社等が保証会社に報告し、滞納家賃を保全して頂き、その滞納家賃を保証会社が入居者に督促する方式
  • 契約時に保証会社が連帯保証人をとり、入居者が滞納したときにあなたや管理会社に保全したうえで、入居者や連帯保証人に督促する方式。

通常は上記の方式がとられていることが多いように見受けられますが、それぞれに特徴があります。

一つ目の方式の良いところは、あなたや管理会社が集金業務を全くしなくてもよく毎月決まった日に賃料総額を送金してくれることです。しかし、その反面入居者からの家賃を回収してから、あなたや管理会社の口座に送金されるわけですから、どうしても何日かのタイムラグが生じるわけです。万一その間に保証会社が破綻した場合、あなたの賃料は全て凍結されてしまうわけです。その時点では、入居者すでに保証会社に支払っているわけですから、入居者に催促することも出来ず最悪の場合は、一か月分の家賃全額が回収出来なくなることも考えられます。

二つ目の方式についてですが、一つ目に比べ滞納するたびに賃料を保全していただけるわけですから一つ目よりは安心して利用できるのですが、この場合毎月の家賃をあなたや管理会社が管理し、滞納があった場合毎回報告し保証会社に請求しなくてはなりません。入居者からすると保証会社からは滞納分、管理会社からは当月分と両方の請求が起こるわけですから、入居者が家賃の支払いを遅れだすと、あなたや管理会社が保証会社に頻繁に請求手続きをすることになりますので、非常に煩わしくなりますし保証会社は自社の建て替え分を先に回収する様に働きかけますので、一度滞納が発生すると毎月その請求手続きをしなくてはならなくなるのです。

三つ目の方式ですが、このシステムは良く考えてみると、保証会社も連帯保証人をとっておりますので、ただ単に家賃の立替と請求業務のみを行っているだけということになります。あなたや管理会社にしてみれば、最も安心できる形とはなるのですが、入居者からすると、保証会社に1ヶ月分相当額の保証料を支払うのに連帯保証人まで必要と言う契約に対しては、ある面意味のないお金を支払うことになるわけですから、そういった保証会社を利用することについて、契約直前にキャンセルということもあり入居者から敬遠されることも念頭に入れておいてください。

二つ目と三つ目の保証会社において共通することは、通常保証会社と入居者との保証契約は一年か二年の期間を定めております。契約期間が終了した時点には入居者が更新料を支払って契約更新する必要があるわけです。しかし入居者全員が更新手続きをしていただけるとも限りませんし、その際保証契約は消滅してしまう事もあるわけです。

保証会社を利用する際は、上記の内容に注意しながらあなたにあった保証会社を利用するよう、管理会社とよく相談して決めてください。

突然入居者が音信不通に

突然入居者が音信不通になることも度々聞くお話しです。最近は携帯電話が普及した関係で、固定電話を設置しない方も増えてきております。固定電話と違い携帯電話の電話番号は、携帯電話の契約会社を変更した際など簡単に変更できるわけです。携帯電話の番号を変更したからと言って、入居者は管理会社やあなたに連絡してくることはまずありません。

入居者からすれば、契約してからは毎月家賃を滞納せずに払っていれば、クレーム等余程のことがない限り連絡してくることもないでしょうし、あえて新しい連絡先を伝えてくる方もいらっしゃらないでしょう。

しかし、管理会社やあなたからすると、入居者と連絡が付かなくなった事は大問題なわけです。もしかしたら夜逃げされたのか?部屋の中で何かあったのだろうか?等マイナス要因なことしか思い浮かばないわけです。何もなければ問題はないのですが、あなたにとっては気になって仕方がないことでしょう。

そのような場合は、慌てずに管理会社に連絡し連帯保証人が居る場合は連帯保証人に連絡し、本人の自宅にはご連絡が付かないので、ご心配しております等の内容で手紙等を投函し連絡を待つようにしましょう。それでも連絡が付かないようでしたら、管理会社に依頼し、連帯保証人等の立会いの下部屋の鍵を解錠しご本人が帰宅されているのか確認しましょう。電気メーター等でも生活状況がある程度は判りますので、そのあたりも参考材料としましょう。

それでも連絡がつかないようでしたら、通常賃貸契約書の条文には「一ヶ月以上連絡もなく入居されていない場合は契約を解除する」とうの文言が入っていますので、連帯保証人とよくお話しし連帯保証人同意の下お部屋の明け渡しを請求することをお勧めいたします。

その際、あなたや管理会社が荷物を搬出するのではなく、必ず連帯保証人の方の責任において処理して頂くようにしてください

所有不動産が事件・事故に巻き込まれた時の対応は

その連絡は突然やってくるものです。私も今まで何度もその現場に立ち会ってまいりましたが、慣れることはないものです。その際あなたは気が動転して、パニック状態になるかもしれませんが、まずは落ち着いてください。

普通なら現場の状況によってはすぐに警察に連絡するものと思われがちですが、まずは消防署に連絡をして救急車を呼びます。消防署の受付の方に状況を伝え救急車の手配を頼みます。

その後警察に連絡し、現場の状況や救急車を呼んだ旨を説明し、救急車と警察官が来るまで建物周辺にて待機しておいてください。救急車が来て救急隊員が入居者の死亡確認をした後、警察官の出番となります。その際あなたは第一発見者及び所有者として現場検証に立ち会うことになります。

別にお部屋に入るわけではありませんので、その点は大丈夫です。そこで事件性が無いと判断された場合は、警察がご遺体を運び出します。出来ましたら、現場検証が終了するまでの間に、ご家族にお願いするなどして、そのお部屋の賃貸契約書をご用意ください

そうすることで、後日警察署に連絡する手間も省けますし、警察のほうから連帯保証人にも連絡して頂ける場合もありますので、後日連帯保証人の方から連絡がほしい旨を警察官に伝えて起きますと、きちんと連絡して頂けます。しかし、警察がしていただけるのはここまでです。

あなたの苦労はここから始まるのです。次にあなたのとるべき行動は、お部屋の片付けをすることです。但し、警察が事件性もあるとの見解を示した場合は、現場を保存しておく必要がありますので、すぐに手を付けることはできません。

午前中にあなたが発見した場合でも、現場検証等で数時間掛かりますので、その日は一日潰れるものと考えておいてください。お仕事のご予定等がある場合は変更等のご連絡をしておくことをお勧めします。

部屋を片付ける

では、お部屋の片付けに入っていきましょう。冬場で、死後2~3日であればたいしたことはありませんが、夏場や死後2週間以上経過した場合ですと、あなたが今までに経験したことの無い悪臭が立ち込めていますので、お部屋に立ち入る際は、それなりの覚悟をしてから入ってください。

普段着にマスク程度で、軽率にお部屋に立ち入ってしまうと取り返しの付かない状況になりますので、お勧めとしては防臭マスクに雨具とゴム手袋を着用するぐらいの重装備でお部屋に入るようにして下さい

防臭マスクをつけるのは、普通のマスクでは10秒ぐらいで機能しなくなるほどの悪臭だからです。ホームセンターや建築用の材料屋さん等で準備して挑んでください。

雨具装備については、その悪臭が衣服や髪の毛についてしまいお部屋を出てからも、臭いがあなたについて来ますので、そのための対策です。ゴム手袋については説明するまでもありません。私も始めて経験したときは、普通にマスクをして作業着で立ち入りましたが1分程で現場から避難してきました。もちろん食事など取れる状況ではありません。

装備が完了したら、現場の確認です。その時にあなたは見たくも無い光景を見ることになるわけですが、ここでは詳細にはふれないようにします。

お部屋の中を確認しましたら、直ぐに片付ける準備です。連帯保証人がいらっしゃる場合は、その方に費用を負担して頂くようお願いすればよいのですが、そういった処分費用は、通常の片付けと違いかなり高額な請求がきますので、覚悟しておいてください。

万一、連帯保証人が付いておらず、あなたが費用を掛けたくないのでしたらご自分で片付けるしかありませんので、心して掛かってください。ちなみに、普通の工事業者ではあまり取り扱って頂けませんので、ご注意ください。

現場の片づけが終わりましたら、現場の復旧工事に入るわけですが畳の交換やクロス張替え程度では、臭いは消えませんので、畳の下の床材の交換や木部については交換もしくは塗装が必要となりますので、ご注意下さい。

そこまで費用を掛けて復旧したとしても、次の入居者は中々決まるわけではありませんが、何もせずに放っておくと近隣の入居者から苦情がきて皆さんが退去してしまうこともありますので、お部屋の片付けと復旧は迅速に行ってください。また入居者が、別の場所で亡くなった場合にもあなたにご遺体の確認要請が来る場合もありますので、お気をつけ下さい。

費用負担の件ですが、連帯保証人が居ない場合亡くなった方の現金や資産については、相続人や遺族に警察から直接遺族に渡ることになりますので、あなたがいくらその方たちに請求しようが、警察は不介入ですので遺族と直接交渉することになります。私の経験談からしますと、一方的に金銭の請求をするのではなく、親身になって後処理のお手伝い等すれば大抵の方はお支払いくださいます

驚かせるような内容ばかりを記述しましたが、これが現実ですのでご理解下さい。

入居者のお部屋の使い方も千差万別

賃貸中のお部屋の使い方は本当に人それぞれです。勤務先がしっかりしているから大丈夫であるとか、女性だから綺麗にしてくれているなどの先入観は払拭してください。

お部屋の使い方については、男性女性の性別は一切関係ありません。男性でもとても綺麗にお使いの方もいらっしゃいますし、女性でも乱暴にお部屋をお使いの方もいらっしゃいます。要はお部屋を明け渡してもらえるまで一切判らないわけです。

クロスにしても、タバコを吸っているから汚くて、吸わないから綺麗というのは大間違いで、タバコを吸うのにも換気扇の前やベランダで吸う方のお部屋のクロスは綺麗ですし、キッチンにしても油まみれのお部屋で、復旧するのに美装工事で追加料金を請求されたこともあります。

ここで私の経験談をお話ししましょう。ご近所にお住みの家主様がこられまして、ご自分の所有するアパートの近隣の住民からの苦情でして、その方の所有するアパートの入居者がゴミを集めているらしく、お部屋の周りから悪臭が立ち込めているので、何とかしてほしいとの連絡がありました。

すぐに現場に直行し調査を開始したところ、ご本人はお留守でしてその日はお手紙のみ投函し翌日再度訪問することにしました。毎日訪問すること5回目で入居者ご本人とお会いすることが出来まして、半分開いたドアの隙間から手前の部屋がチラッと見えたのですが、そこで私が目にした光景は!!!

玄関周辺はゴミゴミゴミが散乱しているわけです。入居者にはすぐに改善するよう伝え改善されないようでしたら、契約を解除する場合もありえる旨を伝えその日はオーナーに報告し、2週間の猶予期間を与えることで了解を得ました。近隣住民にもその旨を伝え、何とか今回はそれで収めてくださいとお願いし、その方にも快諾を得ましたので、2週間後に再度訪問することを約束し帰社しました。そして2週間後、運命の日はやって来たのです。

約束したはずの入居者は何度インターホンを鳴らしても応答が無く、玄関前からは相変わらず異臭が漂っている状況です。このままでは、近隣の方に会わす顔も無く会社の評判にも係わりますので、連帯保証人にそのお部屋の解錠の立会いを依頼しようとご連絡したところ、ご本人が足の骨を骨折して入院しているとのことでしたので、直ぐに連帯保証人の方と入院先に出向き、お部屋の解錠の承諾を貰おうとお話ししましたが、一向に承諾してくれないのです。

ご本人は部屋の中を見られることに対し、強い拒否反応を示しているわけです。このままでは埒が明かないので、お部屋で見たことに対して一切責めないとの約束を交わし、解錠の承諾を得ました。

翌日、連帯保証人立会いの下、お部屋の鍵を解錠したわけですが、私がそこで見たものは、ゴミ、ゴミ、ゴミのゴミ屋敷です。そうテレビでよく見るあれですよ。

2DKのお部屋の奥から順番に積まれているゴミの山です。お部屋の奥のほうでは天井まで完全に届いている訳です。さすがの連帯保証人さんもポカーンとしたまま動けない状況で、今にも倒れないかと心配になったぐらいです。さすがの連帯保証人さんもこれには切れたみたいで、お金を支払うので即刻ゴミを処分してくださいとの依頼を受け、すぐに手配をしました。

結局2DKのそのお部屋から出たゴミの量は2トン車満載で、お部屋の床板から天井までゴミの汁で腐っており、その後ご本人が退院するまでに、連帯保証人さんときちんとお話しし、全て精算の上契約を解除して頂き無事に業務は完了したわけです。全て完了後に連帯保証人さんから聞いたお話しですが、入居者の職業は清掃員だったとのことで、これには家主さんも流石に驚かれていました。

このお話しのように、お部屋の使用状況や使い方には職業や性別はあまり関係ありませんので、○○に勤めているから大丈夫等の先入観は払拭してください

家賃の値上げ、値下げ交渉

不動産運営を行っていくうえで、頭を悩ますのが毎月の家賃の値上げ値下げ交渉でしょう。

昔でしたら、2年ごとに約5%程度値上げするのが当たり前のように行われておりましたが、昨今の不動産市況では値上げできるならまだしも、入居者から値下げの交渉まで持ち込まれるようになりました。以前では考えられなかったことです。

「隣のマンションは家賃幾らで募集しているから、うちも下げて欲しい」程度のお話しは日常的にありますし、空室が増えてきた物件などでは空室を埋める為に敷金・礼金や賃料を下げて募集したところ、以前から入居していた方から同じ金額に下げて欲しいとの申し入れが入るわけです。

賃貸契約上契約期間が終了するまで、変更に応じる必要は無いのですが、あまりにも拒否してしまうと入居者は最後の手段として、「下げてもらえないなら退去する」と伝家の宝刀を抜いてしまうわけです。あなたからすると、退去されると、部屋の工事費や不動産会社に支払う手数料も経費として必要ですし、空室期間は収入も減ってしまうわけです。

そういった状態を起こさない為にも、ある程度の毅然とした態度と柔軟な対応を考えて対応して頂くように心掛けて下さい。あなたが値上げする際も、購入した時点でたとえ現在の相場より低くても、いきなり法外な値上げをせず。2年で5%程度を目安に実行してください。

現在オーナーの方も、
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