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収益不動産購入後の運営|リスタは神戸の不動産情報が満載です!

賃貸オーナー様必読!!

オーナー業とは不動産を購入し、ただ待っているだけではありません。家賃回収から始まり、入退去やリフォーム等オーナーとしてこなす業務が発生するわけです。委託するにしても、あなたが選別し依頼するわけですから人間関係の構築や日々の打ち合わせ等忙しくなります。忙しくとも、全てお任せというのだけは極力避けてください。

収益不動産購入後の運営

収益不動産を購入したその日から、あなたは不動産オーナーになるわけですが、ここからあなたと物件との歴史が始まるのです。

家賃回収の仕方は様々

昔は、毎月月末になると大家さんの所へ現金を持参し家賃を支払うのが当たり前のことでしたが、最近は色々な方法があります。

支払い方法

  • 家主さんに持参して支払う
  • 管理会社や保証会社へ自動引き落とし
  • 不動産業者や管理会社が集金
  • クレジット会社での引き落とし
  • 管理会社やオーナーの口座に銀行振り込み

通常は上記の方法がほとんどを占めていると思われます。これにも見た目には解りにくい事情があるわけです。家主さんに持参する場合や不動産会社や管理会社に支払うのは普通のことで裏事情とまで言うようなことはあまり聞きません。

管理会社や保証会社への自動引き落としについての場合ですとお部屋を借りる際に家賃は自動引き落としになっていますので毎月の引き落とし手数料○○円掛かりますので、一緒に引き落とされます。というお話しを聞いたことはありませんか?

通常金融機関で自動引き落とし手続きを行う場合、金融機関に幾らかの手数料を支払うことになるわけです。しかし、その引き落とし依頼のデータを作成しているのは、金融機関ではなく管理会社等が作成し金融機関に一括依頼するわけです。

管理会社も事務手続きをするわけですから、ビジネス社会とすれば当然のことなのでしょうが、引き落とし依頼の金融機関手数料が一件105円とした場合、入居者には525円と請求することも有り得るお話しなのです。入居者からすれば、銀行まで振込みに行かなくて良いわけで便利なことなのですが、こういったカラクリがある場合もあります。

続いてクレジット会社等の口座引き落としやカードでの支払いを推奨している場合ですが、こちらの場合は入居者の入居審査の時点で、クレジット会社が入居者を審査するわけです。この場合、表向きはお部屋を貸すことの審査なのですが、裏を返せばクレジット関係での事故歴等がある人は審査にはねられてしまうことがあるわけです。

事故歴に関しては、本人の責任もあるのでしょうが、本人が意図的にしなくても事故歴が付いてしまうこともゼロではないでしょう。オーナーからすれば安心な事案ですが、逆に入居者の窓口を狭めることにもなりかねません。

管理会社からの突然の連絡は…

管理会社からの突然の連絡があった場合、あなたは一瞬どう思われますか?何か新しい物件でもでたのでろうか…?そのようなお話しは滅多にありません。大抵はあなたにとってはマイナスのお話しが殆どでしょう。大体はお金に係わるお話しでしょう。それも出費のお話しです。

基本的には

  • お部屋の設備の○○が壊れた
  • 入居者間でトラブルが発生
  • 共用部分の何かが壊れた
  • 近隣からの苦情
  • 入居者が退去します
  • 事件や事故等が発生

上記のようにあなたにとっては受け入れたく無いようなお話しが殆どを占めることでしょうが、それもオーナーとしての宿命なのですから、それを受け止め早急に回答し改善することに努めましょう。そうすることによってあなたの行動が、入居者や管理会社に伝わり後々の運営にも影響してくる事でしょう。

但し、全てのことにおいて請求されるがままお支払いすることはしないで下さい。何事にも相場というものがあり、その中でも高い安いや上手下手もあるわけですから、工事代金等で納得いかない部分があれば管理会社にはっきりと質問し、根拠を聞くことも大切ですので、オーナーとしてある程度の相場観は身につけるように心掛けて下さい

入居者からの無理な注文に対しても毅然とした態度で接してください。あなたがどうしても納得できない部分については、納得するまで話し合い解決することが前提ですが、相手が感情的になっている場合もありますので、事務的な対応は避けてください

退去通知は収入減の一ヶ月前予告

管理会社から○○号室の△△さんが、来月末で退去連絡ありましたので、と連絡があった場合まず頭に浮かぶのは、またお金がいると誰もが思いますよね。

確かにオーナーからすると一番のマイナス事項が発生するわけですからたまりません。それからの一ヶ月間悩むわけです。お部屋の状態はどの程度なのだろうか?リフォーム費用はどの程度必要なのだろうか?一ヵ月後に結果が出るまで誰にもわからないのです。

中には、美装工事のみで次の入居者募集が出来る場合もありますが、殆どの場合は最低でも壁のクロス張替えと美装工事は発生しますし、室内で喫煙されているお部屋などでは、天井のクロスの張替えや美装工事が割高になる場合もあります。

この程度なら普通のことで、中には建具やキッチン、水周りの交換等高額の補修工事になることも多々ありますので、それはオーナー業の宿命と思ってください。

それよりもオーナーにとって恐ろしいのは、そのお部屋が何時決まるかの方が問題なのです。

先の見えない空室期間

お部屋の空室状態が一室の時はまだ余裕でいられることもありますが、これが二室、三室と増えていくにつれてオーナーの不安と金銭的圧迫は次第に増すわけです。

お部屋を借りる方は常にいらっしゃるわけですから、お部屋が決まらないのは他の物件に比べてあなたの物件が負けているからです。これは集客力が足りないのか、他が良すぎるのか理由はすぐに分るわけではありませんが、情報化社会の現代では集客力が足りないという理由よりも、物件の何かが他に負けていると判断したほうが賢明かと思います。

入居者が決まらない物件は、総合的な判断で他の物件より劣るわけで、建物の管理状況が良くないとか、家賃が高いとか単純な理由だけでは無いでしょう。

その際あなたのすることは、総合的な部分で他の物件に勝ち抜けるような体制を普段から作ることが大切です

例えば、管理会社から室内クロスの全改装の提案があったとしましょう。しかし天井のクロスは微妙な汚れでしたので、張替えを見送ったとしましょう。しかしそのクロス代差額の数万円によって入居者の反応は違うわけです。全体的に汚れているクロスの中では、比較的綺麗に見えた天井も周りを張り替えることによって天井部分の汚れが目立ってくるわけです。数万円の工事代金を渋った為に、一か月分の家賃を取り損なうこともありえるわけです。

損して得を取れというわけではありませんが、他の物件に打ち勝つ為には最大限の努力は必要かと思います。例えば防音設備をつけたりして付加価値を付けるのも良いでしょうし、デザインクロス等を施工してみるのも良いでしょう。

清掃、メンテナンス、工事、全てにおいて常に最大限の努力を怠らないようにしてください。それが高い入居率を保つことに繋がります

(参考:賃貸オーナー様必見 : 空室対策

入居者が退去したときは

入居者が退去するということはオーナーにとってマイナス要因であることがほとんどなのですが、何事も前向きに考えるようにしてください。

退去のお部屋が出て、翌月からあなたの収入は減少するわけですが、前向きに考えるとお部屋の工事をすることによって、あなたの建物に付加価値を施すことも出来ますし、流行を察知しそれにより建物の価値を上げることも出来るわけです。

新しい入居者が決まった際には、あなたにとって新しい出会いがあるわけですから、その方が空室部分のお客様を紹介していただけるかもしれません。

入居者が退去することは、あなたにとっては一時的に資金面でのマイナスを生むことは間違いないのですが、あなたの建物が現在の不動産市場に適応するためのチャンスであると捉え前向きに行動しましょう

次回までに掛かる費用は

入居者が退去し、お部屋の確認も済ませこれから工事の見積もりを行いますが、ここで一つ提案です。

どうする退去部屋?
  • 今までどおりの工事を発注しますか?
  • 最低限の工事で済ませようとしますか?
  • 入居者が決まってから工事発注しますか?

一概にどれが正解とは言えませんが、まずはいかに空室期間を短縮するかがあなたにとってポイントとなります。

通常通りの工事をされるのもいいでしょうが、ここで一つお考え下さい。今、同じことをすると次も同じことの繰り返しとなるわけです。建物の躯体は次第に劣化していくわけですから、現状維持ではなく穴の開いているバケツに水を汲んで指で穴を押さえているような状況でしかありません。それでは水を抑えるのには限界がありますので、ボンドで穴を埋ることや防水処理を施すような工事が必要なのです。

ですから、あなたの不動産を現状のレベルのまま維持すると言うことは、少しずつでよいですから、付加価値等を考えて施工していくことも大切でしょう

費用に関しましては、当社で行っている施工例ですと

神戸市中央区Gマンションリフォーム

内訳

  • 大工工事 180,000円
  • フローリング工事 110,000円
  • クロス工事 40,000円
  • その他 30,000円
総額 360,000円
工期 4日間

神戸市垂水区S様邸リフォーム

内訳

  • 壁紙クロス工事 159,000円
総額 159,000円
工期 2日間

工事代金の適正価格って?

工事代金の適正価格っていうのは難しい問題なのです。例えばクロスを例にとって見ましょう。

A社のクロス1mあたりの単価が750円として50mの張替え工事があったとしましょう。単純に計算すると37,500円となるわけです。一方B社のクロス1mあたりの単価は700円とします。

同じように50mの工事でしたら合計35,000円となるのが通常なのですが、見積もり内容によっては別途下地処理1万円となっている場合もあるわけです。そうなると合計金額は45,000円となり単価としては900円となるわけです。

工事代金は定価というのが基本的にありませんし、単純に単価のみを見ていると落とし穴もあるわけです。確かに古い建物等では下地が悪く下地処理に手間が掛かり、手間賃が高くなることもありますが、現在の工事価格に不安なようでしたら2社等で見積もりを取り、検討するのもオーナーとしては必要なことでしょう。

適正価格についてのはっきりした定義はありませんが、複数の業者にて見積もりを取ることによって、適正価格を知ることもできますし業者同士が競争する形となりますので場合によっては値下げ交渉にも応じてくれるかもしれません。

出来れば、値下げ交渉して価格を下げる事よりも、最初に提示された金額が普段の価格でしょうから、的確に判断して下さい。あなたが言ってから価格を下げるというのは、後出しじゃんけんのようなものですから、私はその様な業者をお勧めしません。

先に工事する?それとも入居者が決まってから?

お部屋が空室になった際あなたは資金投資して先に全ての工事を行いますか?それとも入居者が決まってから工事を発注しますか?

私は、前者をお勧めします。なぜなら、お客様は現物を見て決めたいのです。確かに予算の事もあるし、入居者が決まっていないお部屋が他にもあれば、決まってから順番にリフォームすればと考えるのは解りますがそれは間違いです。

不動産に全く同じというのは有り得ないわけですから、リフォーム前の物件を見せてこの物件は他のリフォーム後の物件のように綺麗にしますからと説明されても、一般の方にはイメージしにくいものです。

そう考える時点で、他の物件に負けてしまっているわけですし、あなたはお客様に対して最大限の努力を怠っているのです。リフォームを先にしていれば決まっていたかもしれません。お客様ご案内の際には常に万全の体制で準備し、見て頂く様に心掛けてください

私の経験談からお話ししますと、とても良い立地にあるのですが建物が古く内部の工事も中途半端にされていたため、長い間空室の物件がありました。オーナー様から相談され、とりあえずその時の上司と一緒に物件を見に行きました。物件を見た感想としましては、建物は古くて微妙に汚く内部に関しては、クロス等の工事は完了してはいるのですが、設備も古く中途半端に工事をしていたわけです。

オーナーからするとここまで工事をしているのに全くお部屋が決まらないので、どうしていいか分らないとのことでした。お洒落な地域で家賃設定も悪くないのに半年以上空室期間が続いている状態でした。

その時、わたしの上司が全て任せて頂けてそれなりの資金を投下して頂けるなら満室にしましょうと約束したわけです。私には、上司の言葉の根拠が理解できなかったのですが、彼は部屋の内部のことより建物全体のビジョンを考えていたのです。

その建物の1階には全然決まらず普段からシャッターが下りていた店舗があったのですが、上司はそこに目をつけ当社の顧客の中で腕はあるのに資金がない若者に、店舗を格安で貸すことにし、見事彼は独立に成功したわけです。

「お洒落な街にお洒落なイタリアンレストラン」この店舗が入ったことによって建物の雰囲気は一変したのです。夜はライトアップし建物の古さが私の目にも逆に良く見えるようになってきたわけです。その後室内を古いものと新しいものを上手に融合させ室内は若干の追加工事のみで見事満室にすることに成功したわけです。

それ以降、オーナーも建物を上手に維持することに力を入れ現在もほぼ満室で稼動しているとのことです。

新しい入居者募集はどうする

別の項目でもこの件について触れましたが、たくさんの不動産屋さんに頼めば、たくさん案内をしてもらえてすぐに入居者が決まるとお思いでしたら、それは大きな間違いです。

確かに何処の不動産屋さんでもお客様をご案内できる物件が多いことに越したことはないのですが、インターネット環境が普及している現在の不動産業界では、一社に依頼することによって、瞬時にたくさんの業者さんに情報が開示される仕組みになっております。

建物の管理を管理会社に頼んでいるオーナーは別として、ご自分で不動産屋さんとお取引きしているのであれば、あなたが常に連絡がつき不動産屋さんの対応を出来るのであれば別ですが、あなたの信頼のおける不動産屋さん一社に絞ってお任せする方をお勧めします

その理由として、不動産の営業マンはお客様が来店した時に、たくさんの物件資料の中からお客様のニーズにあった物件をセレクトしご紹介するわけですから、その時点で紹介して貰えなければ、案内にまでも至らないわけです。お客様が来店してから物件をご紹介し、案内するまでは数十分の出来事です。物件を紹介して頂いても、その時あなたに連絡がつかなければ、案内のチャンスを逃してしまいます。

営業マンからすると自社のみに依頼されている物件であれば、物件の空室状況を把握しておりますし、他の不動産業者に対してもネット上に空室状況を発信してくれていますので、手間が省けます。お客様に紹介して頂けなければ、何時までたっても案内は入らない訳ですし、入居者が決まることなど有り得ません。

案内は頻繁にあるのに決まらないという声もよく聞きますがその様な物件は、業界用語でいうところの「あて物」にされている可能性も考えられます。不動産業界の業界用語で「あて物」「決め物」という言葉があり、「あて物」というのは最初からその物件で決める訳ではなく、「決め物」で決めてもらうための比較材料でしかありませんので、案内はよくあるのに決まらない物件は「あて物」にされている可能性も考えられます。

「決め物」にしてもらうには、営業マンがお客様をご案内した際にこの物件を見せれば、お客様は気に入って頂けると思ってもらえる物件であることが大切です。

不動産営業マンはあなたに代わって物件の窓口となる大切なブレーンです。そのブレーンをあなたが大切にすることによって、あなたの物件を紹介して頂き成約に繋がる訳ですから、不動産営業マンを大切にすることにも心掛けましょう

入居者の審査~賃貸契約まで

不動産会社の営業マンがお客様をご案内し、見事お申し込みまで至りました。さあこれから入居審査です。入居審査には様々な方法があります。

入居審査方法

  • オーナーもしくは管理会社が判断する場合
  • 保証会社に審査を依頼する場合
  • クレジット会社に審査を依頼する場合

最近では上記の3パターンが主流となっており2つ目の保証会社が審査するというのが、最近は大半を占めているようです。しかし、保証会社の審査基準や審査方法はあまり公開されておりません。

最近では保証会社どうしで情報を共有し、以前滞納等の事故を起こした入居者のデータは蓄積され、一度データが残ってしまうと、次回から審査が通らないことや他人の連帯保証人にもなれない場合もあります。

審査基準や、必要書類も保証会社によって様々ですが、基本的に本人と保証人が普通に勤めていて普通にしている方なら通るようです。

しかしこれが誰にでも適用されるわけではなく場合によっては保証会社に対して連帯保証人を付ける場合もありますし、以前は年金生活者や生活保護を受給されている方でも保証会社の審査が通っていたのですが、最近は審査基準も厳しくなり高齢者の方は入居審査も通らず、連帯保証人にもなれないというお話しも聞きます。

保証する側からみると少しでも安全策をとりたいのは理解できるのですが、これからの高齢化社会には適応されていないようにも思われます。

現在オーナーの方も、
これからオーナーを目指す方も
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