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不動産購入の流れ|リスタは神戸の不動産情報が満載です!

知って安心!不動産購入の流れ

知って安心♪不動産購入の流れをご紹介します。失敗の無い、100%満足の不動産取引の参考に、ご活用ください。

入居に至るまでの参考に!不動産取引の一般的な流れ

中古(戸建住宅・マンション)売買

中古(戸建住宅・マンション)を購入する際の、一般的な流れは次のような流れになります。

  • STEP1
    物件情報収集

    リスタでは、お客様の物件探しのお役に立てるよう、情報の検索システムを導入しています。

  • STEP2
    物件の選定

    自己資金・借入金額・返済金額などから、購入可能な金額を計算し物件を選定します。

  • STEP3
    物件の見学・確認

    実際に物件を訪れ、立地・設備など、ご自分の希望に沿った物件かどうか検討します。

  • STEP4
    物件の情報収集
  • STEP5
    重要事項説明

    重要事項説明は不動産の購入に際して大変重要なものです。

  • STEP6
    売買契約締結

    売主と買主が対等な立場で契約を締結し、互いに債務を負います。

  • STEP7
    決済・引渡・入居

    残代金の決済と物件の引渡しを行い、売買契約は全て完了します。

  • STEP8
    登記完了

購入のポイント!不動産購入4つの心構え

実際の流れを追う前に、不動産を購入する際の心構えについてご案内します。

購入予定の不動産を知る

重要事項説明書で確認する

不動産業者(以下「宅建業者」といいます)が、仲介する時や売主の時には、必ず物件の内容(所有者・所在・大きさ・権利関係・性能など)や取引条件を記載した「重要事項説明書」を作成して、取引主任が説明します。

この重要事項説明書によって、購入予定物件とその購入条件などの詳細を知ることが出来ます。

CHECK

  • 自分にとって重要な購入条件・動機が重要事項説明書に書いてあるとは限らない!
  • 購入条件や動機を、予め依頼する宅建業者に伝えておくことで、宅建業者が説明するべき重要な事柄となる事が多いです。
自分でも調査・確認する

周囲にゴミ焼却場・工場・カラオケ店など、どんな施設があるのか?騒音は出さないか?悪臭はないか?などの周辺環境は容易に調べられます。

重要事項説明書に頼り切ることなく、しっかり自らの目で確認することも重要です。

契約条件を知る

重要事項説明書で確認する

取引にあたっては、売主と買主の間で契約条件を決めます。この契約条件は物件によって決めておくべき事柄は様々です。

通常は宅建業者が契約条件を定めた契約書の案を作成しますが、契約する時は自分自身で契約内容をチェックすることが必要です。

CHECK

  • 「知らなかった」「分からなかった」は通じないことを認識しておく。
  • 口約束は否定されることがありえると思っておく。

資金計画の確認

売主と契約条件について合意できたら、いよいよ契約を締結します。その後、互いの義務を果たしていくことになります。

売主の義務は、"買主に対して物件を引渡し、完全に所有権を移転する"ことですが、買主の義務は"代金全額の支払いをする"ということです。

POINT

  • 契約で約束した支払日に代金を支払うことが出来るように準備しておく。

契約解除の方法を知っておく

契約後に事情が変わり、契約を解消したい場合以下のような解除方法があります。

  • 手付解除

    手付金を放棄して契約を解除します。

    手付金には、契約不履行の際なんらかの賠償を求める「証約手付」、「違約手付」と、いつでも契約を破棄できる「解約手付」の3つがありますが、双方でなにも決めていない場合は、すべて「解約手付」ということになります。

  • ローン利用特約
    による解除

    予定していた融資が受けられなくなった場合に契約を解除します。

    当初予定していた住宅ローンが借りられなくなった場合に、事前に取り決めておいた融資利用の特約の期限内であれば、手付金の放棄や違約金を請求されないで解除することができるというものです。

  • 合意解除

    契約締結後に売主と買主の双方の合意により解除します。

    解除する事情には規定はありませんが、一方的に解除することは原則としてできません。

契約の解除には注意と覚悟が必要です。

手付金の放棄、違約金、損害賠償金などの大きな損失を受けることがあります。

購入計画マイホームは一生の大仕事

  • CHECK

    どれだけの返済が可能か、
    予算を考えましょう

    必要な資金は、購入資金だけではありません!最低限かかる費用として挙げられるものには下記のものがあります。

    更に照明器具、カーテン、家具の買替え、その他色々な費用がかかることに注意が必要です。

  • CHECK

    ローンを利用する場合の
    注意事項

    資金計画は、堅実に余裕を持たせて行いたいものです。金融機関などからの借入計画は、借入可能額ではなく、将来にわたって返済可能な額にすることが大切です。

    • ローンを利用する場合、希望通りにローンが借りれないこともあります。
    • そのような時のために、売買契約書には「ローン利用(融資不可による契約の解除)特約」を入れるようにすることをお勧めします。
  • CHECK

    割賦販売

    代金の全部または一部について、目的物の引渡し後1年以上の期間にわたり、かつ2回以上に分割して受領することを条件に販売することです。

    しかし通例の、売買代金を手付金・中間金・残代金などに分けて支払うものは割賦販売ではありません。

  • CHECK

    買換えの場合

    買換えの場合、つい購入物件に目がいきがちですが注意すべきポイントがあります。

    • 手持ち物件は売却できているか?
    • 購入を先行する場合、買換え特約は入れているか?
    買換え特約とは?
    新規物件の購入の契約を交わす際、「手持物件を平成○年○月○日までに、金○○円以上で売却できなかった場合、またはその売却代金が受領出来なかった場合には、本契約は消滅する」という特約をつけることです。

契約締結いよいよ大詰め、慎重に決断を!

CHECK

契約書の確認

不動産の売買では、売主と買主が対等の立場で契約を締結し、お互いに責務を負います。したがって、いったん契約書を作成すると、それ以降その取引は契約書の記載内容にしたがって進められます。万一、取引について紛争が生じた場合は、契約書の約定に基づいて処理されます。

契約書はとても大切なものです。

不動産取引は、契約書の内容を十分確認しておかなければなりません。契約書をよく読み、意味の分からないこと、納得のいかないことが書いてあったら、納得できるまで聞いたり調べてから契約を締結しなければなりません。特に、下記の事項には十分注意を払っておく必要があります。

契約締結時の留意点
  • 判は必ず自分で押す

    「判を貸してください」といわれて渡したところ、自分の知らない書類を作られ、大損させられた例もあります。

  • 口約束はトラブルの元

    あとで「言った」「言わない」の水掛け論になります。大切な約束は必ず書面にしておきましょう。

  • 拇印や署名だけでも契約の締結は有効

    「判を押さないから心配要りませんよ」といわれて、気軽に拇印を押してしまい、後で違約金を請求された例もあります。

  • 仮契約書は、作らない

    「仮契約だから...」といわれて気軽に判を押し、やめると言ったら後で多額の違約金を要求された例もあります。仮契約の性格は不明瞭な場合が多いので、作らないようにしましょう。

  • 買付証明書・売渡承諾書の作成での留意点

    これらの書面は購入や売渡の可能性を表明する文章です。これらを作成しても、明確な意思表示ではありませんので、予約も契約も成立していないと解されています。にもかかわらず、買付証明や売渡承諾を取り消した場合に、キャンセル料を請求されたという事例がありますのでご注意下さい。

CHECK

手付金等の支払い

売主が宅建業者の場合は、手付金や中間金を支払う時、その額が一定の金額を超える場合は、保証書の控えを交付するなどの保全措置を講じることが義務付けられています。

この措置は、業者が倒産したなど、不測の事態が発生した場合でも買主が支払った手付金について、その返還が受けられるようにするためです。

保証書をもらう

以下の条件のいずれを満たす場合は、保証機関が発行した保証書などを売主業者から貰ってください。保証書などの交付がないときは、手付金などの支払いを拒むことが出来ます。

  • 売買代金の10%(未完成物件の場合は5%)を超える手付金を支払う場合
  • 1,000万円を超える手付金を支払う場合(契約日以降、引渡し前日までに支払う手付金のほか中間金も含みます)

なお、手付金などの額が上記の一定金額以下の場合や、買主へ所有権移転登記がなされた場合には、保全措置の対象にはなりません。

CHECK

手付金の上限

宅建業者が売主の場合

宅建業者が売主の場合は、売買代金の20%を超える額の手付金を受領することは出来ないと規定されています。

売主が宅建業者で無い場合

売主が宅建業者で無い一般の取引の場合は、以下の制限が適用されません。

  • 手付金等の保全措置の義務
  • 手付金の上限額の制限

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